房地产估价案例与分析_模拟卷二_2011年版.pdfVIP

中大网校引领成功职业人生 1、一、问答题 (共 3 题，每题 10 分)(一)B 公司于 1998 年通过招标方式获得一块用 途为商业用地的国有土地使用权， 1998 年 5 月开始施工、预计竣工时间为 2001 年 5 月。工程于 1999 年 7 月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共 18 层，第 1～4 层 为裙楼，用途为商业用房， 5 ～18 层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己 达 12 层， 2001 年 5 月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进 行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。请说出 (1) 评估该综合楼的技术路线； (2)应搜集、审核哪些资料 ?(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应 如何分配 ?(三)S 开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地 块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理 S 开发商投标的 估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作 ? A: 法律 B:行政法规 C:地方性法规 D:行政规章 答案 :(一) （1 ）①成本法：土地的重新购置成本，建筑物已完成部分的重新建造成本， 加上利息、利润及相关税费等。 ②假设开发法；通过比较法等方法预测续建完成 后的房地价值，扣除尚需投入的建造成本、专业费用、利息、利润等。 （2 ）①《国有 土地使用权证》。 ②《建设用地规划许可证》 。 ③《建设工程规 划许可证》。 ④《土地使用权出让合同》及交纳土地使用权出让金凭证。 ⑤《施工许可证》 。 ⑥施工图纸、施工图预算、施工合同。 ⑦已 完工部分的工程质量状况证明和已完成工程量证明。 (二)增值额分配有三种方法： A ．以 合并前各自的单价为基础进行分配； B ．以合并前各自的面积为基础进行分配； C．以 合并前各自总价值为基础进行分配。三种方法的计算结果根据影响程度大小不同，取 加权平均值可得出增值分配率，其中第一种方法的计算结果应占较大的权重比例。 中大网校 十佳网络教育机构“ ”、 十佳职业培训机构“ ” 网址： 中大网校引领成功职业人生 (三)首先对土地的基本情况如土地的规划条件、 用途、面积等作全面的了解。 其次， 通 过对市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对 投资 项目做出决策。然后，利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。 中大网校 十佳网络教育机构“ ”、 十佳职业培训机构“ ” 网址：