自持型与销售型商业物业的要点、难点及解决方案.pdfVIP

目 录 商铺自持和销售的市场概况 商铺自持和销售的市场发展 商铺自持和销售的市场的现状 商铺自持和销售的利弊 商铺自持和销售的市场操作 商铺自持和销售的市场比例问题 未来发展的预测 一、 商铺自持和销售的市场概况： 自持物业就是开发商拥有产权，投资者（包括但不限于开发企业本身）以长期租赁及 / 或股 权、基金等形式进行投资的物业类别。这里所说的投资者包括： 1、 资金投入者 1.1 纯粹的资金投入者， 他们负责买断长期的租赁权， 之后由开发商及 /或商业物业的经营者 进行二次招商， 投资者享受租金差； 或者在取得长期租赁权后，通过自行转租、转让承租权 等方式获取收益； 1.2 纯粹的资金投入者， 他们收购项目开发公司的股权或投资于那些对项目开发企业进行投 资的基金，通过项目开发公司的日常运营收取经营性股份收益并在他们认为适当的时候退出 并享受股权 /基金的溢价收益。 2 、 大型商业企业 /商管企业，他们在取得较长的承租权后，通过自营、联营、转租等方式 对商业物业进行经营并取得相关收益。 家乐福等大卖场经常以不超过 2 元 /天/平方米的价格长期租赁上万甚至上两万平方米的的商 业面积，除自营（大部分是与厂家的联营）外，黄线外的大量面积被分隔成商铺用于出租， 在第一年租金的基础上，每年每平方米的租金都会上调一块钱。 2006 年在北京通州九棵树 开业的家乐福是全球第一千家店，当时该大卖场三楼的商铺租金为每天每平方米 4 元，同 年，北京中关村 B1 层的租金已经达到了 16 元，而位于北京双井地区的首层不临街的商铺 租金更是达到了 27 元，远远超过了诸如新世界百货等大型商场的租金水平。 3 、 小型商业连锁企业，在获取长期租赁权后，或在自营过程中降低了成本，或将店铺交 付加盟 /代理商经营并获取租金差价。 中国改革开放后， 商业活动日益繁荣， 而开启中国现代连锁商业时代的， 就是目前在中国大 陆已经拥有超过 3，000 家餐厅的 KFC 。他们在 1987 年进入北京，而当时，作为第一家肯 德基餐厅的房东的北京市宣武区饮食公司， 甚至不知道该如何确定租金数目。 这家餐厅开业 后，只经营了十个月就收回了全部投资， 不但为日后中国连锁商业的持续性发展打响了第一 炮，也使得 KFC 这个在国外早已经被边缘化的品牌迎来了新生，同时也开启了新中国商铺 正规长租的新时代。 在中国出现大规模连锁购物中心以前， 麦当劳曾经是世界上最大的房地 产商，其通过购买及长期租赁商铺经营餐厅，掌握了全球超过 10 ，000 ，000 平方米的商业 面积，并通过商业物业方面的收益获取了巨额回报： 自持商业使得该公司可以将房屋租金控 制在一定范围之内， 并以此作为降低经营成本、提高经营收益的重要手段。 十年间，中国的 商铺租金处于一个快速上涨的通道上， 而麦当劳公司则利用签署长期的租赁合同， 将租金涨 幅牢牢地控制在可以承受的范围内， 以北京、 上海等主要市场为例， 十年前的房屋租金仅为 现在的一半，只此一项，就可以使该公司的运营成本得以大幅降低。在国外，超过 75% 的 麦当劳餐厅是由加盟商经营的， 他们从麦当劳公司购买餐厅的经营权并向麦当劳公司支付房 租，而麦当劳公司则一般可以收取到加盟餐厅年销售额的 10% 左右的金额作为房租，收益 丰厚！ 作为业主的开发商则以相对稳定的租金或溢价出售产权及 /或公司股权作为收益。 销售型商铺类型主要为