某公寓项目发展定位报告.pptxVIP

100%项目前期定位阶段大理下关滇源路项目发展报告项目背景分析项目自身分析项目属性界定住宅物业发展情况市场环境下物业发展方向判研酒店物业发展情况办公物业发展情况报告思维导图市场定位项目定位形象定位产品定位客户定位营销推广建议1、项目背景分析 ——下关主城副中心区域，城市未来发展的主方向轴上，区位优势明显；紧靠承担主要生活功能的主城区，比邻规划利好的海东区，未来发展潜力巨大。项目区位项目位于下关主城“副中心”区域比邻城市中心区域，优先享受主城生活、金融、教育、医疗等各方面完善配套。城市发展的主方向轴上根据大理城市建设的有关要求，开发区将建设成为大理的新中心，通过加快城市基础设施建设，提升区域区域未来发展潜力巨大行政中心东移，开发区发展成为未来大理的政治、经济中心，以行政办公、金融、教育、医疗、会展、旅游服务等为主要职能功能。本案主城区海东区开发区本案——距主城区近，交通便利；到飞机场需要途经经开区，大理市火车站也位于经开区内，道路交通条件完善，通达性好。区域交通区域内形成三横四纵交错通达的交通路网，通往下关各个区域三横：宾川路、苍山路、巍山路四纵：富海路、西屏路、凤盛路、 宝源路距离主城核心区仅5分钟车程从项目地经巍山路车型5分钟即可达到下关市中心、高原明珠广场，交通十分便利至火车站、飞机场、海东必经地沿巍山路3分钟可至火车站，往从宝源路经机场大道可达机场和未来新行政中心、旅游度假区“海东区”往机场、海东方向宾川路宝源路凤盛路苍山路西屏路富海路往住宅开发板块主城区巍山路本案往主城区方向——目前主要以商业性质配套为主；火车站、汽车站距离项目近在咫尺；但目前区域日常生活配套匮乏，形象档次偏低。随着未来大型企事业单位向该区域转移，区域配套提升将迎来机遇。区域配套教育配套：育才二小、育才中学、明珠幼儿园医疗配套：和平医院、大理州人民医院经开区分院、大理中医院市政配套：高原明珠广场、大理国际会展中心、大理汽车站、火车站商业配套：各品牌汽车4S店约10-15家；其余为汽修、汽配、汽车美容相关业态餐饮、生活、娱乐配套匮乏人民医院分院高原明珠广场国际会展中心育才二小大众明珠幼儿园众泰奇瑞育才中学汽车4S店集群铃木吉利丰田大理中医院佳佳超市起亚和平医院福特本田仁爱医院本案汽车站火车站——北邻“滇源路”可到达下关国际会展中心；南接“广大”铁路，西经“滇源路”5分钟车程可达到下关主城核心区；东至未来新行政中心和旅游度假所向的海东区地块四至有利因素项目两面紧邻街，且北面紧邻城市主干道“滇源路”，地块昭示性好；地块平整，目前已基本拆迁完毕，规划施工无障碍。不利因素南面仅邻铁路线，环境形象较差，对项目品质提升造成一定的壁垒滇 源 路地块内部平整，已拆迁完毕用地红线指标数值临街面滇源路：80mX路：20m——项目总占地6亩，规模偏小；但地块平整有利于建筑的规划排布；35%的建筑密度为地块留下充足的景观打造的空间，后期通过局部景观的设置，有条件做成精品。地块指标用地性质：商住综合用地；规模：占地约4000㎡；容积率：≤6产品及建筑形态：不限物业配比及组合：不限省级二线城市副中心区域，未来城市东向发展主方向轴线上的小规模、高容积率综合物业开发项目。项目属性初判项目核心价值点梳理优势 城市副中心区——紧邻主城区，城市东向发展的主方向上 交通便利——周边交通条件完善，通达性好；火车站、汽车站辐性强 商务配套为主——以商务、商业活动性质为主，先天商务氛围浓厚 昭示性好——紧邻城市主干道“滇源路”，临街面长，昭示性好；未来开发热点区域——商品房整体供应量少；随着未来企事业单位大 量入驻，区域投资价日渐凸显，项目目前面临的壁垒劣势 区域形象差，目前消费层次较低 铁路距离项目近，不利于项目产品品质的提升 区域存在大量城中村，未来改造空间大，相应的预期增量对项目形成竞争 项目规模小，可操作空间小非城市核心区域的小规模、高容积率的项目物业突破方向究竟在哪里？让我们从市场中寻找答案。。。。。。2、市场环境下的物业发展方向判研 ——中心区已是寸土寸金，开发力度逐渐减弱，目前住宅主力开发方向集中在北片区和东片区，产品供应以洋房、别墅等中高端品质的改善型产品为主，中档投资型物业相对欠缺；住宅物业发展判研目前市场供应局面重点项目 区域 占地规模（亩） 容积率 绿化率（%） 物业类型 总户数（户） 车位 价格区间锦达豪庭主城区 11.674.9829.1　高层 1981407500 主城区容积率高物业形态主要以高层为主惠丰新城主城区 1304.9338多层、小高层、高层　170015003000—5000艺海天城 主城区 　　　高层 　　均价3400 建标华城开发区 111.642.8535.52多层、高层 141811944100北城区放量大，容积率高，物业类型多样化花韵