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房地产行业税收问题及稽查对 策分析 近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长 点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人 员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数 企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行 业项目运作及会计核算， 初步发现了税收违法特点并就如何 开展税务稽查提出了相应对策。 一、房地产企业项目运作及会计核算特点 （一）项目运作的程序 一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三 个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的 土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权 → 取得计划委 员会印发的正式计划书 → 规划部门批准的 → 建设用的规划 许可证和建设工程规划许可证 → 土地主管部门核发的建设 用地批准书 → 建设局核发的建筑工程施工许可证 （其中在核 发施工许可证时， 建设局将对房地产企业所开发项目的施工 图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位 以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施 工期） ：通过正式的招标程序， 组织安排施工企业进场施工。 第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程 度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须 取得房屋主管部门批准的预售许可证。 房屋产权移交给购买 者，必须到房管部门办理产权交易手续。 （二）会计核算特点 1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括 “土地 转让收入 ”、“商品房销售收入 ”、“配套设施销售收入 ”、“代 建结算收入 ”、 “出租产品租金收入 ”。 2、开发成本核算 （1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁 补偿费、 前期工程费、 基础设施费、 土地契税、 土地出让金） ； 开发成本 （建筑安装工程费、 材料费、配套设施费、 配套费）； 开发间接费用 （为开发产品而发生的工资、 福利费、 折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳保费等） （2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企 业结转开发成本的方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对 象总成本 ÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积 ×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造 价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成 本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需 在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在 1 年以上； 所以财务在核算销售成本时， 项目早期会出现对计划预算的 开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开 发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近， 最后在工程办 理竣工结算后， 企业财务再根据 “工程价款结算单 ”对预提数 与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。 二、房地产企业的税务违法行为及分析 （一）隐匿收入 1、“预收帐款 ”结转销售收入的时间滞后。部分企业将 收取的房款在 “预收帐款 ”或“其他应付帐款 ”科目中长期挂 帐不作销售处理， 通过推迟 “预收帐款 ”结转 “销售收入 ”的时 间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间， 造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。 2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企 业纳税申报中必须填写的内容， 但该数据却能直接及时反映 出企业销售的进度， 为初步估算销售收入实现的状况提供依 据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售 面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如某房地产公司 在开发项目中，未将与住房一起出售的小房面积 2000 多平 米并入销售面积。 3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发 的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等 费用，而在商品房 “销售收入 ”中却不记载，造成了税款的流 失。例如某房地产公司 2006 年 6 月转让土地使用权给市某 单位，抵顶了应付款 240 万元，造成少缴税款。 4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义 报建，所需资金由开发商 “借给 ”对方使用，实际操作却有相 当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价， 换取了部分土地的使用权， 而土地所有方以转让部分土地的 使用权取得部分房屋的所有权。 （二）虚增成本方面 1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业 结转销售成本的方法是以每平米的单位造价 ×销售面积的金 额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在 1 年以上，企 业开发项目中的单位项目较多， 对口的施工单位、 供料商多， 项目开发早期财务不能及时的取得各项目的 “工程结算单 ”， 所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位 成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自 行加大早期单位平米的计划预算造价， 从而达到少缴企业所 得税的目的。 2、关系单位虚