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精品文档 房地产业务 会计核算操作指引 V1.0 版 二零一六年七月 精品文档 精品文档 目录 一、目标与依据 3 二、适用对象 3 三、重要提示 3 四、筹建阶段的一般业务及其账务处理 3 五、开发阶段的一般业务及其账务处理 7 六、销售阶段的一般业务及其账务处理 17 七、自营阶段的一般业务及其账务处理 19 八、投资分配的一般业务及其账务处理 19 九、附注 22 精品文档 精品文档 一、目标与依据 为规范长信集团房地产业务会计核算工作，统一集团内从事房地产开发经营业务的成员 企业的会计核算口径与账务处理方法，保证及时、准确地提供相关会计信息，并依法纳税、 有效控制财务与税务风险。根据《企业会计准则》及其应用指南、 《中华人民共和国企业所得 税法》及其实施条例和“国税发 [2009]31 号”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》等 有关财税法律、行政法规的规定，并结合长信集团现行财务制度和房地产开发业务的特点， 制定本指引。 二、适用对象 本指引适用于长信集团内从事房地产开发经营业务的所有项目公司。 三、重要提示 (一 )本指引所称付款凭证是指已按集团规定流程审批的付款凭证。包括借支单、支 票领用单、费用报销单、付款证书，且各单证应后附合法有效的原始凭证。 (二 )本指引所称合同是指依法订立，并已按集团规定流程审批的合同、协议。包括 各种合同、协议及其有关变更、补充合同、协议等。 (三 )本指引所使用开发成本会计科目由集团计财中心按照国税发 [2009]31 号文件第 二十七条规定内容设置和分类。 (四)本指引所使用期间费用会计科目按照长信集团费用项目内容定义设置和分类 （详见全面预算管理办法附件四），核算时所有费用类项目最终应归集至相关 行政组织，以便进行分析、控制和考核。 (五 )本指引使用中括号“ [ ] ”表示时为会计核算项目名称。 四、筹建阶段的一般业务及其账务处理 (一 ) 设立公司：收到投资者缴纳出资，根据有关收款凭证或资产移交清单、合作合 同及验资报告等。 借：银行存款――××银行账户 （货币资金出资） 精品文档 精品文档 固定资产 （指投入的房屋、设备等，但必须要对资产进行评估） 贷：实收资本――××公司或自然人名称 贷：资本公积――资本溢价 投资者还可以其他资产出资，如：以原材料、产成品、土地使用权、商标权、 特许经营权及股权等进行投资等。 公司验资、领取营业执照及税务登记证等证照并建账后，资金账簿要及时计缴 印花税，营业执照按 5 元贴印花税并划销。 (二 ) 支付验资费、办证费、印花税及业务人员差旅费等，根据有关付款凭证等 借：管理费用――审计、评估及咨询费 [相关行政组织 ] 管理费用――办公费 [相关行政组织 ] 管理费用――管理税金――印花税 [相关行政组织 ] 贷：银