[实用参考]企业房产税税收筹划.pptVIP

企业房产税税收筹划 一、合理选择建房产地址，避免缴纳房产税 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；可以看出，农村不属于征收范围，单位在组建选址时考虑到这一点，就会给单位带来巨大的效益。 　1、避免缴纳房产税； 　2、可以节省土地购置费； 　3、不缴纳城镇土地使用税； 　4、有利于农村城市化进程，劳动力也很廉价。 二、合理划分房产和其他固定资产 　　《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（河南省规定减除率为30%）。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。因为只有厂房缴纳房产税，设备部分可免交房产税，所以要将厂房及设备分别形成固定资产，达到节税目的。 　　 例如某一特大型企业，新建一厂房并安装两条生产线。厂房价值2,000万元，设备价值2,000万元，总价值4,000万元。 　1、如果将厂房及设备共形成一项固定资产，则年纳房产税=4000×（1-30%）×1.2%=33.60万元； 　2、如果将厂房及设备分别形成固定资产，则年纳房产税=2000×（1-30%）×1.2%=16.80万元。 　年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。 三、区分房屋和非房屋，正确核算房屋原值 　　房产税的征税对象是房屋，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能偶遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，例如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、砖瓦厂灰窖以及各种油所罐等均不属于房产，不征房产税。 　　出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。 企业要实事求是的进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款导致少缴房产税的目的。对此，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，地方税务机关可以核定最低租金计税价格，此时，企业必须按照地税机关的最低租金计税价格缴纳房产税。 例如某企业将一分厂对外出租，年租金为100万元。 　如果只开一张发票，则年纳房产税=100×12%=12万元； 　如分别开票，房产年租金为70万元，场地年租金为30万元，则年纳房产税=70×12%=8.4万元。 　年可节房产税=12-8.4=3.6万元。 四、用足税收优惠政策 　经财政部批准下列房产免收房产税： （1）企业、单位自办的学校、医院（诊所）、幼儿园，托儿所、敬老院使用的房产； （2）老年服务机构自用房产； （3）地下人防设施的房产。 　　大型企业多有上述用房。因此，企业要将以上房产单独核算，用足税收优惠政策，以达节税目的。 例，某公司的一处房产对外出租。因该房产设施陈旧，每年收取租金60万元。2013年，该公司准备花500万元进行装修，预计装修后，每年租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）： 装修前： 　　应缴营业税：60×5%＝3万元 　　应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3万元 　　应缴房产税：60×12%＝7.2万元 　　合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元 装修后： 　　应缴营业税：200×5%＝10万元 　应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1万元 　　 应缴房产税：200×12%＝24万元 　合计税费负担为10+1+24=35万元 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税，这就给我们了一个筹划空间。 　物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A（A可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由A出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后的税费负担测算如下：物流公司应负担的税费仍为10.5万元。 　A应负担营业税10万元，城市维护建设税及教育费附加1万元，A不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。 　物流公司和A的税费负担合计为10.5＋11=21.5万元，比筹划前可少负担税费35－21.5=13.5万元。 　此例中产权所有人是物流公司