连云港东海温泉果岭项目营销报告.pptxVIP

东海·温泉果岭项目 营销报告;目 录;第一部分 宏观经济提要;宏观环境;;宏观环境 —— 政策和其他;市场预测 国民经济将继续保持较快增长，固定资产投资依然占较大比重。 东海等地属于三线城市，房地产市场处于快速成长期，受政策影响 相对较小，但投资客群对于物业的选择将逐渐慎重。;宏观环境 —— 产业结构;宏观环境 —— 东海旅游; 近几年经济快速增长，房地产市场飞速发展，东海的房地产市场也在加速发展，虽有宏观调控，但影响不大。 东海属于三线城市，经济实力相对较弱，高端项目光靠东海市场无法完全消化，且东海受到连云港、徐州等城市的包夹，受其辐射，对外吸引力不强，高端项目如果同质化竞争，将难以支撑。;第二部分 连云港别墅市场概述;别墅市场 —— 连云港;别墅市场 —— 连云港;别墅市场 —— 东海;第三部分 客户需求;客户需求分析—连云港;客户需求分析—连云港;客户需求分析;客群分析—— 东海;客群分析—— 温泉入户;客群分析—— 结论;第四部分 案例论证;巴厘·原墅;项目特点;由于开盘价格过高，推广力度薄弱，项目前期接受度较低，月消化1套。 随着推广手法的改变（体验式消费等），以其鲜明的异域风情，大打错位牌，接受度不断提升。;大吉·山水田园;项目特点;山河水; 室内恒温泳池和室外泳池两个泳池； 独门独户，上下左右前后的独立空间， ； 独栋宽庭别墅、四季观景露台、双车库 ； 依靠九龙湖 。 独特的广告宣传； 细微的销售服务； 奢华的售楼处装修。;目 录;温泉果岭 华东第一温泉休假别墅 ;项目解析——SWOT分析;优势——温泉资源;优势——酒店资源;优势——高尔夫;优势——性价比;庭院设计是中国古典私家园林艺术价值的核心所在，也是温泉果岭的亮点所在。 以庭院温泉泡池、室内SPA泡池、园林荷池为构思主线，以当代时尚休闲方式为设计灵魂，使厅、堂、亭、榭、池、石、廊等园林要素合理分布，巧妙呼应;优势——其他;中原认为，温泉果岭具有以下优势 华东地区第一温泉品派号召力并拥有最好温泉的别墅产品 唯一将中国园林与温泉结合在一起的别墅项目 唯一集合温??、高尔夫两大主流休闲方式的别墅生活方式 价格在同类产品中最低，拥有巨大升值空间 五星级酒店作依托 产品优势打造精益求精，特别在中式园林设计上更是匠心独具。;目 录;2007年5月一期开盘，推出31套别墅，均价5000元/平方米左右，同年12月售罄。;主要客群 ;;共性分析;价值需求——享受度假;价值需求——心理寄托;价值需求——投资;客群分析结论;奢侈 ——在东海置购一套上百万的别墅仅仅为了每年只居住不足十次，恐怕真是为了纯粹的享受； 收藏家——收藏不仅仅是为鉴赏，更是占有欲望的满足 ——温泉，大自然的珍宝； ——纯中式江南园林，中国式的浪漫淋漓尽致； ——汤姑湖，中国式的内敛，美在心里面 ;寻找我们的客户;对 位——产品特质与城市客群：; 显而易见，我们的客群并不局限于东海县本身，他们隐匿于周边各大城市与地区，而如何使得温泉果岭能够吸引他们的目光，通过怎样的途径找到他们，将是我们面临与亟待解决的主要问题;目 录;推广渠道剖析;对 位——客群特征共性与推广渠道：;对 位——客群收入特征与推广渠道：;对 位——客群职业需求特征与推广渠道：;对 位——客群分布特点与推广渠道：;发 现;对策1:增加展示点,扩大推广渠道;对策2:利用高速媒体,整合网络媒体，引导周边城市关注;对策3:利用温泉\高尔夫\水晶等旅游资源,倡导度假生活;对策4:利用高档俱乐部会员资源，拓宽客户信息资源;对策5:组织自驾游;对策5:组织自驾游;对策5:利用温泉做养生保健讲座等SP活动;对策6:积极参与各地(较大城市)房展会,并举办产品推介会;对策7:整合酒店资源;对策8:与政府联动;;释 义：;脱去PRADA西服，踢掉BOSS皮鞋，做一回赤脚大仙，在自己的私家花园中收获绿意盎然的快乐！;回家旅行，背起行囊，从现实世界逃亡，做回旁观者。原来我是想家了 ;推广文案诉求参考;清早起床，福如东海已经为我准备好了比利时蓝山;体 验;以“情景式体验”为营销手法，中原认为以上三种“体验”将项目酒店资源-品牌服务-产品展示有机结合起来，实现对客户的有效引导。;情景式展销中心;样板房试住;酒店服务与销售联动;价格策略;谢 谢