新建路营销策划方案.pdf

2010 年 7 月 目 录 前言 一、宝鸡市房地产市场背景分析 二、项目所处商圈市场分析 三、金街国际目标客户群分析 四、项目产品特征分析 五、项目产品的包装建议 六、产品定位 七、市场定位 八、金街国际推广策略 九、金街国际广告执行计划 十、产品销售策略 十一、招商计划 金街国际营销策划报告 前言 宝鸡市房地产紧跟全国发展大势，在十年的时间里取得了令人瞩目的成效。特别 是在近几年全国房价变化万千的情况下，宝鸡的房价更是一枝独秀，一直处于稳中有 涨。本项目位居宝鸡市繁华地带新建路，地理位置优越，与我市最繁华街道相距不过 百米，强大的人流量支撑着项目自身的发展。 机遇是显著的， 但同样也面临着激烈的竞争压力。 在宝鸡市场上同类型产品较多， 面临的竞争压力可想而知，同时周边因为地块的限制，没有大的广场。附近多为销售 建材、五金的店铺，因此对于业态的分布必须要有很好的掌控。 我们通过对宝鸡整体规划的建设了解，细分消费群体，合理进行业态评估，制定 出营销方案，作为后期销售的一个重点指导方向。 一、宝鸡市房地产市场背景分析 1、08 年在整体市场信心不足的情况下，国家和各地政府也在不遗余力的出台各 项利好政策以刺激房地产市场的回暖，长期来看固然会产生其预期效果，然 而这能否成为各大地产开发商坚守价格壁垒，坐等春天的理由仍值得我们深 入思考。而房地产由于其涉及行业众多，投资巨大，在全球金融危机的大环 境压力之下，快速回笼资金问题显得尤为突出。 2、以现金流为原则保存实力，把握“冷暖交替”特殊时期 现在降价或许不是 最有利的时期，但一定是最安全的时期。开发商应根据企业实际情况量力而 行，理性解读国家政策，把握产品投放策略。 3、09 年宝鸡楼市较之一线区域更加平稳，难见大起大落，国家和地方救市政策 的目的在于房地产市场的健康良性发展。既称之为良性，那么未来价格必然 不会像之前那样大起大落，而是比较平稳的过渡，因而“冷暖交替”将会是 一个相对较长的调整时期。在此环境下，开发商的产品开发战略需要调整， 购房者的消费习惯也用样需要理性调整。对于宝鸡这个初步发展起来的地产 市场而言，国家及地方的救市政策对楼市带来的影响较之国内一线城市将更 加平稳， 10 年的宝鸡楼市必然会是一个相对缓和的一年。 4 、 战略调整下的宝鸡楼市，成就恒立大厦的绝佳时机。我们有时间和空间，来 做目前其他楼盘做不到的事。国家及地方的救市政策，造就了 08 年底到 09 年相当长一段时间的市场调整期。这个时期，对于产品来讲，自然是无法抑 制的价格普降。对于恒立大厦则是一个绝佳的由低到高的良性发展的开始。 换句话说，我们将拥有涅槃之后的广阔市场。 2010 ，实实在在产品年！ 二、项目所处商圈市场分析 1) 、宝鸡市经二路、经一路商业现状 经一路与经二路商圈是我市商业核心区。该商圈的商业现状可以用一句话 概括：到宝鸡不到经一路和经二路不算到宝鸡。区域内以服装为主要业种， 其中品牌店和专卖店的数量居多；女装的市场份额大于男装；人均消费力 维持在 50 元—— 150 元 / 次；人们选择购物场所的顺序依次是大型商场、 专卖店、普通商场和普通店面。目前经二路商圈内集中的大型商场有天下 汇、银座、新世纪、新时代、宝商、人民商场。各商场所处位置相对集中， 可谓商场林立，竞争比较激烈。各商场经营种类以服饰为主。商圈内的店 铺以品牌点为多，各店经营收益较好，可谓一店难求。经一路为宝鸡市的 主要商业街区之一，但主要以中低档商品为主多为女性外贸服饰、鞋、饰 品、内衣。主要消费人群为宝鸡市中产收入群体。 目前经营较成熟稳定的商城为百富，在经一路市场上具有一定的竞争 力和优势。摩登秀上半年刚刚开业，目前经营状况比较差，园门洞市场已形成 以外贸高品质为代表的市场，而且趋于成熟具有一定的市场份额和有效的客户 群体。 2 ）、宝鸡市的商业发展及规划 伴随着市政府提出的开发古陈仓，建设新宝鸡的号召，宝鸡市将以四 纵十横全新面目崭新在面前。核心商圈的旧城