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万科房地产公司财务分析报告 一 .企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于 1984年 5 月 , 以房地产为核心业务 ,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 2003 年 6 月 30 日止,公司总资产 94.73 亿元 ,净资产 42.85 亿元。 1988 年 12 月 ,公司公开向社会发行股票 2,800 万股 ,集资人民币 2,800 万元 , 资产及经营规模迅速扩大。 1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证 券交易所挂牌交易。 1991年 6 月 ,公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股 ,集资人民币 1.27 亿元 ,公司开始跨地域发展。 1992 年底 ,上海万 科城市花园项目正式启动 ,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心 业务 ,万科开始进行业务调整。 1993 年 3 月 ,本公司发行 4,500 万股 B 股 ,该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。 B 股募股 资金 45,135 万港元 ,主要投资于房地产开发 ,房地产核心业务进一步突 显。1997年 6 月 ,公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元 ,主要投资于 深圳住宅开发 ,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。 2000 年初 ,公 司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元 ,公司实力进一步增强。 公司于 2001 年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份转让 予中国华润总公司及其附属公司 ,成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月 ,万科发行可转换公司债券 ,募集资金 15 亿,进一步增强了发展房地 产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域 ,1992 年正 式确定大众住宅开发为核心业务 ,截止 2002 年底已进入深圳、上海、 北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅 开发 ,2003 年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州 , 目前万 科业务已经扩展到 15 个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优 势 ,公司树立了住宅品牌 ,并获得良好的投资回报。 二 .企业财务分析 (一)偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题 ,偿债能力是 决定企业财务状况的重要因素之一。 下面从短期和长期两个方面来分 析万科的偿债能力。 1.流动比率是一个重要指标 ,近年来该指标呈波 浪式变动趋势 ,07 年流动比率降低源于短期借款的增加 ,08 年的回款 情况良好使其上升 ,09 年降低 0.58,但仍然高于同年行业 0.539 的平均 水平。由于存货存在销售及压价的风险 ,且房地产行业存在存货比例 高的特点 ,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。 07 年万科经营 规模扩大、 项目储备增加的同时也使短期借款、