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精品文档 精品文档 精品文档 精品文档 上海别墅策划全案 【第一章 上海房地产市场综述】 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示： 2001 年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断 改善， 实现了 “十五” 计划的良好开局。 2001 年， 上海完成国内生产总值 4950.84 亿元， 比上年增长 10.2% ， 高于全国 2.9个百分点，并连续第 10 年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均 gdp 达到 4500 美元，为城市的房地产市场发展 创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头 羊。全年房地产业增加值 308.58 亿元，增长 17.8%，增幅比上年提高 2.4 个百分点，其对经济增长的贡献率 达到 9.7% ，比上年提高 2.9 个百分点。 2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见， 2001 年 3 月上海市人 民代表大会通过了《 “十五”社会经济发展计划》 ，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局， 都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良 好态势。 2001 年完成全社会固定资产投资 1984.31 亿元，比上年增长 6.1%，增幅比上年提高 5.4 个百分点， 投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建设投资 712.49 亿元，比上年增长 1.3% ； 完成更新改造投资 436.83 亿元，增长 10.2%；完成房地产开发投资 620.31 亿元，增长 9.6%。城市基础设施 建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资 510.78 亿元，比上年增长 13.5% 。 市区 2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地 产业的发展提供坚实后盾 3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范； 正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业 为支柱产业之一。近年来，随着管理体制的完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地 产开发创造了非常有利的运行环境，而上海经济的可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好的市场氛 围。 二、 2001 年上海房地产市场 20 世纪 90 年代的上海房地产市场， 走过了以繁荣为主要特征的路程。 在 90 年代中期二三年的回调整理后， 在 90 年代末期伴随经济增长的加速， 房地产市场急速回升，放出巨量， 2001 年的上海房地产市场创下历史 最好业绩，商品房预售面积 1831.8 万平方米，存量房销售面积 1422.4 万平方米，二、三级房地产市场总体 产生 3254.2 万平方米的销量，表现出新的市场行情特征。 1、市场供求两旺，交易再创新高 2001 年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少的基础上恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交 继续保持旺盛势头，在连续五年的高速增长后继续大比例攀升。其中： 供应——全年批准预售面积 1660 万平方米，比 2000 年增加 7.1% 成交——全年预售登记面积 1832 万平方米，比 2000 年增加 26.1% 2、供不应求局面全面形成 2001 年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到 1： 1.104，全年实际预售面积第一次超过批准 预售面积。 3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓 2001 年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，由 1999 年 9.73 万套， 2000 年 11.94 万套增加到 2001 年的 14.98 万套。与预售总面积急剧增长略有不同的是， 2001 年的单套面积比总 面积增长偏慢。 1999 年 2000 年 2001 年 总面积（万 /平方米） 1075 1453 1832 总套数（万套） 9.73 11.94 14.98 单套面积（平方米） 110.46 121.66 122.27 4、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视 我们应当看到来自市场的威胁： 2001 年全年新增经营性项目土地出让面积为 1050 万平方米， 而 84%的量集 中在 10— 12 月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达 886万平方米。这个数据将直接影响到今年 的市场供应，可以预见， 2002 年市场氛围良好，但竞争将极其激烈。 【第二章 上海别墅市