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业主施工管理内容及流程 房地产开发建设项目施工全国过程式治理是指；从项目开工到竣工验 收的建设时期所进行的监督和指导工作。现行的项目施工治理一样分为三 个时期：施工预备时期治理；施工过程治理；和施工竣工时期治理。 施工预备时期的治理是指建设项目正式施工前，对建设单位、施工企 业所做的各项施工前预备活动的治理，包括：工程报建治理、施工单位招 标投标治理、和监理单位招标投标治理、工程造价治理、项目安全生产条 件审核（安全生产监督治理） 、项目质量监督治理、施工许可治理。 施工过程治理是指各项施工预备工作就绪对房地产工程建设项目开 工后的各参与方的活动所进行的治理。包括：建筑安全生产治理、建筑工 程施工合同治理、建筑工程质量监督治理、建筑工程进度和谐和建筑工程 成本监督治理等。 施工竣工治理是指房地产建设项目施工实施完毕竣工交付的治理。包 括：竣工交付的治理、期内保修的治理等。 1、工程报建治理 ＜工程建设项目报建治理方法 ＞第二条规定： 凡在我国境内投资兴建的 工程建设项目，都必须实行报建制度，同意当地建设行政主管部门或其授 权机构的监督治理。工程建设项目的报建是指各类房屋建筑、土木工程、 设备安装、管道线敷设、装饰装修等固定资产投资的新建、扩建、改建以 及技改等建设项目，在工程建设项目可行性研究报告或其他立项文件被批 准后，须由建设单位或其代理机构向当地建设行政主管部门或其授权机构 进行报告，校验工程项目立项的批准文件，即项目业主向政府报告项目建 设预备和要求认定的一项治理制度。这一制度是为了有效把握建设规模， 规范工程建设实施时期程序治理，达到加大建筑市场治理的目的。 建设行政主管部门要求所有工程都必须实行报建制度，凡事不报建的 工程项目，招投标办公室不予办理招投标手续、建设行政主管部门不予办 理施工许可证、产权治理部门不予办理产权登记；设计、施工单位不得承 接该项工程的设计和施工和施工任务。 建设工程项目施工技术预备治理 组织图纸会审和设计交底 施工图是进行施工的具体依据，图纸会审是施工前的一项重要预备工 作。图纸会审工作一样在施工承包单位完成自审的基础上，由业主主持， 监理单位组织，设计单位，施工承包单位等有关人员参加。关于复杂的大 型工程，业主应先组织技术部门的各专业技术人员预审，将咨询题汇总， 并提出初步处理意见，做到在会审前对设计心中有数。会审的各方都应充 分预备，认真对待，对设计意图及技术要求完全了解，融会贯穿，并能发 觉咨询题，提出建议与意见，提升图纸会审的工作质量，把图纸上的差错， 缺陷纠正和补充完成在施工之前。 业主有责任组织设计单位对图纸的设计意图、工程技术与质量要求 等向施工单位作出明确的技术交底。通过图样会审，重点解决以下咨询题： 明白得设计意图和业主对工程建设的要求；审查设计深度是否满足指导施 工的要求；采纳新技术、新工艺、新材料、新设备的情形，工程结构是否 安全合理；审查设计方案及技术措施中贯彻国家及行业规范，标准的情形； 按照设计图样要求，审查施工单位组织施工的条件是否具备，施工现场能 否满足施工需要；审查图样上的工程部位、高程、尺寸及材料标准等数据 是否准确一致，各类图样在结构、管线、设备标注上有无矛盾，各种管线 走向是否合理，与地上建筑，地下构筑物的交叉有无矛盾等，如发觉错误， 应提出更正，幸免阻碍工期及增加投资；施工承包单位应检查图样上标明 的工作范畴与合同中注明的有无差异，如因差异较大将阻碍工期及造价时， 应向监理工程师提出变更，如图样所描述的工程超出合同规定的工作范畴 应属“额外工程”，在费用和工期上应与业主另行协商。 会审时要有专人作好记录，会后作出会审纪要，注明会审时刻、地 点、主持单位及参加单位、参会人员。就会审中提出的咨询题，着重讲明 处理和解决意见和方法。会议纪要经参加会审的单位签字认同后，一是诺 干份，本不送交有关单位执行及存档，将作为竣工验收依据文件的组成部 分。 审查施工组织设计 业主应在施工承包合同中明确审查施工组织设计的权益，在下达开 工令前，应托付监理工程师对施工组织设计进行审查。审查的内容包括： 施工方案、施工进度打算、施工平面图及材料、劳动力、设备需要打算等。 施工方案的审查 施工方案是施工组织设计的核心，方案确定的优劣直截了当阻碍到 现场的施工组织及工期，施工方案的审查重点包括以下几方面： 要紧施工过程的施工方法和施工机械的确定。对要紧施工过程选择施 工方法和施工机械时，应考虑工程的特点，结构性质和要求，工程量，气 候与地势、地貌、地质，现场及周围的施工环境，工期，施工单位技术装 备和治理水平。 施工流向的确定；施工流向是指在工程立体空间及平面位置施工开始 的部位及其流淌方向，施工流向的确定应满足施工组织及业主对工程分期 分批竣工投产的要求。 施工顺序的确定；