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房地产投资剖析报告 房地产投资剖析报告 PAGE / NUMPAGES 房地产投资剖析报告 房地产投资剖析报告 对于余东房地产开发项目投资剖析与财务计划报告 假定条件 该项目拟三年建成 报告中相关成本的明细参照余坤房产并略微改正投资估量 数据根源 : 土地花费共计 :22512 万元 先期工程费共计 :269.7 万元 建筑安装工程花费共计 :14492 万元 基础设备配套共计 :626 万元 开发期税费估量共计 :1479.2 万元 不行预示费和管理花费共计 : 其余花费共计 :434.8 万元 其余花费包含暂时用地、暂时建设费、施工图估量或标底编制费、工程合 同估量或标底审察费、招标管理费、总承担保理费、合同公证费、施工执照 费、工程质量监察费、工程监理费、完工图编制费及工程保险费等。 b5E2RGbCAP 估量取费 : 建安工程费 *3%=14492*0.03=434.8( 万元 ) 估量项目总投资额 :47679.5 万元 不含财务花费的总投资的估量 ( 单位为万元 ) 依据前方表格条件 : 土地成本 21699 土地开发成 本 843 第一期第二期 建安成本 14492 3598 10894 先期工程费 269.7 管理花费 1137 不行预示费 1895 其余花费 434.8 开发期税费 1479. 2 基础设备配 套 626 建筑面积销售单价 ( 万元 ) 工程项目 1 19462 .8 27804 0.7 销售面积 :105954 工程项目 2 50797 .5 78150 0.65 销售收入 :70260 销售花费 3513. 02 所以不含财务花费的总投资为 : 46388.715 确立各年银行贷款数额 ( 单位 : 万元 ) 第一年投资 :28540.2 此中 : 自有资本 :22000( 此中 ,21699 用于土地出让金 ,301 万元用于其余 ) 银 行贷款 :6540.2 p1EanqFDPw 第二年投资 :9012 ( 所有来自于银行贷款 ) 第三年投资 :8836.5( 所有来自于销售收入 ) 详列财务花费估量过程 在计算以前 , 剖析一下本项目的计算期。建设期 3 年, 本项目分两期建设 , 从 第 2 年开始计 ; 还款期 2 年, 从销售期第 2 年开始计 , 销售期为 4 年 DXDiTa9E3d ①建设期利息 第一年计息 :261.61 第二年计息 381.41 建设期利息共计为 643.02 前两年本金和利息和为 :16195 ②还款期利息 ( 等本归还并支付利息 ) 第 2、 3 年还本 :8097.6 第 2 年年终 : 还本付息 :8097.6 此中 : 本金为 7776.1, 利息为 321.5 第 3 年付息 :647.81 第 3 年年终还本付息为 8745.4 此中 : 本金为 7776.1, 利息为 969.3 ③项目总投资的估量不含财务花费的总投资 +财务花费 :47679.5 此中 , 开发成本 :41738.7 开发花费 :5940.8( 此中财务花费 1290.8) 7.2 投资估量结果 7.3 资本使用及筹备表 税费利率表 资本使用筹备表 ( 单位 : 万元 ) 8 经济评论 8.1 收入估量 售房收入表 8.2 利润估量 项目损益表 ( 单位 : 万元 ) 8.3 清账能力剖析 长久借钱还本付息估量表 ( 单位 : 万元 ) 资本根源运用表 ( 单位 : 万元 ) 风险剖析 9.1 敏感性剖析 敏感性剖析表 : 基准利润率为 10% 敏感性剖析图 从投资与售价对经济效益影响程度的比较能够看出 , 销售价钱的影响程度比投资的影响程度大 , 所以 , 在项目管理中 , 不单要重视成本控制 , 更要重视注意合理安排销售计划。 RTCrpUDGiT 9.2 临界点剖析 项目所有投资内部利润率 ( 所得税前 ) 为 19.5%,在预期可接受内部利润率为19.75%时 , 项目净现值为 6057.08 万元 , 项目投资回收期为 5 年。资本金内部利润率为 39.2%,5PCzVD7HxA 商品房投资利润率 =利润总数 / 总投资× 100% 16432.4/47679.3 ×100% 34.5% 资本金净利润率 =税后利润 / 资本金× 100% =9358.22/22000 ×100% = 42.5% 综上 , 在销售税率取 6%的状况下 , 当项目的投资增添到 66604.6 万元时或售房价钱降到最低 4781.2 元/ ㎡时 , 亦或售房面积到 76490.9 ㎡时 , 抵达盈亏均衡点。 jLBHrnAILg -11-