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先期物业管理方案培训资料(doc31页) 先期物业管理方案培训资料(doc31页) PAGE / NUMPAGES 先期物业管理方案培训资料(doc31页) 1.0 · . 3 2.0 · 6 3.0 · 10 4.0 13 5.0 16 1.0 田禾 ·塞纳河畔入伙前的工作 分目录 1.1 建立项目物业管理处 1.2 管理处进驻项目前的工作 1． 0 物业入伙前的工作 1． 1 建立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月建立，并开始运作，依照实质需要， 采用人员分步到位的方法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各种人员。 （详细见物业管理架构图） 管理处各种人员按以下程序，时间集结和分段进入查收现场，但可依照现场条件和实质情况进行调整： 1 ） 入伙前 100 天，组成新的管理处筹建班子，并依照物业管理工作方案马上投入实质性准备工作。 2 ）入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工 作人员一起， 参加楼宇竣工收尾的监理工作， 主若是参加机电设施的安装调试， 认识整个楼 宇内所装备的设施设施，熟悉各种设施的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的地址及走向等，并供应各项合理建讲和整改建议，为入伙后管理，维涵养护打下基础。并保证物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便今后的物业管理工作中能收到事半功倍的收效， 保证业主获取最好的服务。 详细工作包括： 对设施的容量评估、 设施对周围环境的有无影响、设施有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 3 ）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式推行挂牌办公制度，将企业《营业执照》， 《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主督查。 4 ）入伙前 30 天，护卫队经 10 天培训后，负责对所接物业的成品捍卫工作。 （5 ）入伙前 20 天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面干净 “开荒 ”工作。 （6 ）入伙前 20 天，工程维修部正式建立，人员配齐就位。 1． 2 管理处进驻小区前的工作 1 ） 由企业为新管理处供应临时办公场所，管理处依照实质需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必要品的采买计划，报经企业审批后购置。 2 ） 在企业的指导下，编写印制收楼，入伙所必定的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》；《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《先期物业管理服务协议》等。 3 ） 联系东莞市电信局，东莞市有线电视企业商议办理电话报装及有线电视开通手 续。 4 ） 联系燃气企业对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协讲和商议燃气开通有关事宜。 5 ） 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其他表记系统。 6 ） 协助装修企业跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。 7 ） 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查查收合格后，管理处及时进驻小区，接收物业。 2.0 田禾 ·塞纳河畔物业接收查收 分目录 2.1 项目工程技术资料 2.2 公共部位接收查收 2.3 机电设施接收查收 2.4 室内部分接收查收 2． 0 物业接收查竣工作 物业接收查收它是在竣工查收基础上，以主体构造安全和满足使用功能为主要内容的 再查验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接收查收 .详细可参照建设部 ZBP30001-90 《房屋接收查收标准》执行并达到业主合理要求。 2． 1 工程技术资料： 1 ） 东莞市建筑工程竣工查收合格证书或竣工查收备案表。 2 ） 东莞市建筑工程消防查收合格证书。 3 ） 东莞市建筑工程查收质量保证书。 4 ） 东莞市建筑工程配套设施综合查收合格证书。（包括屋面避雷系统查收） 5 ） 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设施的安装查验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统查验合格证。 6 ） 竣工图 —— 包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设施、隶属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。 7 ） 电梯使用合格证。 8 ） 机电设施使用说明书。 2.2 公共部分接收查收 公共部分接收查收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设施的接收查收。其项目和标准以下： 第一 楼宇本体 : 一．外墙应平展、无渗漏水、无墙砖零散、无污渍；空调机预留位安装地址一致，排列有序。 二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统吻合设计要求；屋面排水畅达、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严实、无滴漏。 三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整风光层平展，无裂缝，无脱，起砂； 块料面层 （如瓷砖） 表面平展， 接缝均匀顺直， 无缺棱掉角， 对缝砂浆饱满， 色彩均匀一致，无明显色差