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商业地产基础知识培训 一 ?什么叫商业房地产? 指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的 商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批 发市场、SHOPPING MALL等用途的房地产。 二.商业房地产的发展模式 商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机 整体，是一个不可中断的链条。 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是 前期的规划，二是后期的商业运营管理。 ?建设模式 ?投资模式 ?设计模式 ?管理模式 d建设模式改建如:明发商业广场、SM.世贸商诚等三、建设模式、投资模式 d建设模式 改建 如:明发商业广场、SM.世贸商诚等 如；上海務国商场.上海新天地.塚 门亩山诚达.闽南印象等 银行贷款 6投资模式 夕卜 资 — 上海迪美购物中心.中旅商冷等 I、设计模式、管理模式 d设计模式 d设计模式 输入菅理（人—世耸号） d紡理撰式 I— 台?作苦垣心广山） t妾托CB外机构首理（头网舟*辰*?!公司） 五.商业房地产项目开发三阶段 开发过程三阶段 ?第一阶段一一整体策划布局 ?第二阶段一一推广和招商 ?第三阶段一一后期经营管理。 六.商业房地产的类别划分 1、 按照开发形式进行分类 2、 按座落位置分类 3、 按规模分类 4、 按照投资价值分类 5、 按照商铺的位置形式分类 1、按照开发形式进行分类 （1）商业街商铺；（2）市场类商铺；（3）社区商铺 2、按座落位置分类 市中心区商业； 居住区附近及其他市区商业; 交通枢纽附近商业； 市郊商业 3、按规模分类 （1） 大型-一建筑面积过万平米： （2） 中型-一分布广泛大型商业区的补充； （3） 小型一-填补大中型商业区的空白，为人 们生活提供方便。 4、按照投资价值分类 （1） “都市型”商铺一绩优股； （2） “社区型”商铺一潜力股； （3） “便利型”商铺一冷门小盘股; （4） 专业街市商铺一高科技股； （5） 其他商铺--“一般股票” 5、按照商铺的位置形式分类 铺面房和铺位 铺面房：是指临街有门面.可开设商店的房屋，俗称店禰 或街铺， 铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色 街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独 立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不 同，必然导致其差异性的存在， 七.产权式商铺与经营式商铺的比较 1.两者入市的出发点不同 ■产权式商铺(?)的产生和返租模式的出现其实是发展商为 了解决大卖场面积消化的难题，在此条件下套现是第一 位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是 有效的。 ■经营式商铺(？)则注重项目入市后的经营状况和物业升值. 一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一 定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上， 对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级， 从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而 提升项目的商业价值和发展前景’吸引投资者与经营者 共同的投资热情 2.两者招商的侧重点不同 ■产权式商铺的招商工作主要側重以主力商家（又称锚 固店）入驻来带动项目的销售，招商成了发展商和中介 代理商所不能回避的要素.而大量的商业项目的推出. 放大了商家可选择空间，发展商成了买方市场’处于劣 势，一般要牺牲巨大的经济利益作为招商的条件，招商 成功就凿味着项目操作成功了一大半，发展商所希望的 短期利润最大化也成为可能。 ■经营式商铺则依靠产业和物流基础作为支撑.招商过 程中对大型经营商家的依鶴程度不大.因为众多的小经 营户照样可以实现项目的规模化绿营.因此，该类型商 铺的招商侧重以良好的经营环境帯动同一业种范围内的 多品种，多档次的经营。这对于提升经营者的投资信心 是不言而喩的6 八、什么叫零售业？分类怎样? 1、零色业 以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业? 2、零售业态分类原则 零售业态按零售店的结构特点分类.根据其经营方式、 商品结构,服务功能，以及选址、商 :] 、规模、店堂设施 和目标顾客等结构特点.分为百货店、大型综合商场、超 级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、 仓储商店等九种零售业态。 九、什么叫业态? ■针对特定消费者的特定需求,按照一定的战略目标.有选 择地运用商品经营结构、店铺位置.店铺规模’店铺形态、 价格政策,销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和 服务的类型化服务形态， ■业态是定义为营业的形态，它是形态和效能的统一?形态 即形状，它是达成效能的手段， ■业态是零售店向确定的顾客群提供彿定的商品和服务的具 体形态，是零售活动的具体形式°通俗理解，业态就是指 零代店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 十.什么叫MALL Mall全称Shopping Mai L 音澤 “摩