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评估方法：房地产评估方法 评估方法 评估方法 : 房地产评估方法 评估方法 话题: 评估方法 计算方法 市场调查问卷 地价 一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内 外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较 法、市场资料比较法、现行市价法等。 ( 一) 理论依据市场法的理论依据是均衡价值 论和价格形成的替代原理。再以房地产为例 , 房地产的价值等价于市场上能带来同 等效益的房地产的价值 , 估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格 来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 ( 二) 基 本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产 的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进 行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 ( 三)适用范围市场法只要有适合的 类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市 场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区 中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情 况下，市场法往往难以适用 :1. 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地 区 ;2. 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等 ;3. 很难成为 交易对象的房地产，如教堂、寺庙等 ;4. 风景名胜区土地 ;5. 图书馆、体育馆、学校 用地等。 (四)操作步骤运用市场法估价一般分为下列 4大步骤进行 :(1) 搜集交易实 例。 (2) 选取可比实例。 (3) 对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的 内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础， 价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。 (4) 求 取比准价格。二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我 国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当 的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的 总称。 （一） 理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例 , 效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小 , 未来收益的现 值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对 房地产未来所能带来的最大收益的预期 , 历史资料的作用主要是利用它们来推知未 来的趋势 , 解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下 , 仅仅因 为人们对未来获取收益信心的心理波动 , 也会影响到房地产的价值。收益法的 本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。 （ 二） 基本思路采用折现的 方法来估算资产价值。利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产 出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。根据评估对象的预期收益 来评估其价值，是容易被资产交易各方所接受的。 （ 三）适用范围收益法适用于资产 所有者的未来收益可以用货币衡量 ; 为未来收益所承担的风险收益也是可以衡量 的，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性 房地产价值评估大多不适用。 （四）操作步骤（1） 搜集并验证与估价对象未来预期收 益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料 ;（2） 预测 估价对象的未来收益 （如净收益 ）;（3） 求取报酬率或资本化率、收益乘数 ;（4） 选用适 宜的收益法公式计算收益价格。三、成本法成本法是以假设重新复制被估房地产所 需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重臵一宗与被估房地产可以 产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应 纳税金来确定被估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间有着密切的联系。 （ 一 ） 理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。以房地产评估为例 成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成 本以及历史损耗为依据的 , 其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求 取房地产的价格 ,与房地产的未来运用效率无关。因此 , 成本法评估的价值是会计价 值。在此需要注意的是 : 房地产成本的增加不一定能增加其价值 , 投入的成本不多也 不一定说明其价值不高 , 但是在运用成本法估价时 ,投入成本的增加就意味着房地产 价格的上升 , 其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。 (二)基本 思路先计算被评估资产的现时重臵成本 , 即按现时市场条件重新购建与被评估资产 功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费 , 然后再减去各项损耗 ,所得到 的差额即为