税法与纳税会计实务手第9章 税法与纳税会计实务.pptVIP

（一）增值额的确定 4.纳税人有下列情形之一的，由税务机关按照房地产评估价格 计算征收 (1)隐瞒、虚报房地产成交价格的； (2)提供扣除项目金额不实的； (3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由 （二）应纳税额的计算 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定税率 计算征收。计算公式为： 应纳土地增值税税额＝(每级距的土地增值额×适用税率) （1）增值额未超过扣除项目金额50%时　　 土地增值税税额＝增值额×30% （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%　　 土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%;（二）应纳税额的计算 (3)增值额超过扣除项目金额100%未超过200%时 土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15% (4)增值额超过扣除项目金额200%时　　 土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35% 在实际工作中，土地增值税常用简便方法计算，公式如下： 应纳土地增值税税额＝增值额×适用税率 －扣除项目金额×速算扣除系数;【例9-1】鸿运房地产开发公司在某繁华地段建造综合大楼，该 开发项目于2019年6月开始，共占地10 000m2，建筑面积80000㎡， 商住写字楼2019年8月完工，并于当年底全部售出，每平方米16000 元，取得销售收入共计128000万元。该公司为此应缴营业税的税率 为5%，城市维护建设税的税率为7%，教育费附加率为3%。该写字楼 开发成本为5 000元/㎡，开发成本共40 000万元，支付土地出让金 1000万元，支付银行借款利息3500万元。该公司能按出售写字楼计 算分摊银行利息支出并提供金融机构证明，该公司所在地政府确定 的房地产开发费用扣除比率为5%。应纳土地增值税的税额计算如下： 第一步，先计算增值额。 （1）转让房地产收入＝128 000万元 （2）准予扣除的项目金额： ;取得土地使用权所支付的金额1000万元 房地产开发成本40000万元 可以扣除的房地产开发费用＝3500＋ (1000＋40000)×5% ＝5550(万元) 转让房地产的税金＝128000×5%×（1+7%+3%）＝7040（万元） 加计扣除金额＝（1000+40000）×20%＝8200（万元） 准予扣除的项目金额合计＝ 1000＋40000＋5550＋7040＋8200 ＝ 61 790(万元) （3）增值额＝128000-61790＝66210（万元） 第二步，再计算增值率。 增值率＝66210÷61790＝107.15% 增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%，适用50%的税率 和15%的速算扣除系数。;第三步，计算土地增值税税额。 由于增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%，其应交土地 增值税计算如下：　　 应交土地增值税税额＝增值额×50%-扣除项目金额×15% ＝66210×50%－61790×15%＝23836.5（万元） 【例9-2】利君公司是一家制造企业兼营房地产业务，2019年10 月开发转让商品房一幢，取得转让收入14000万元。为开发该幢商品 楼支付土地使用权的金额为1500万元，房地产开发成本为4000万元 支付的贷款利息因同时开发另一幢写字楼无法划分，转让该商品房 时的营业税率为5%，城建税为7%，教育费附加为3%，印花税率为 0.5‰，计算该公司交纳土地增值税。 ;第一步，先计算增值额。 （1）转让房地产收入=14000万元 （2）准予扣除的项目金额： 取得土地使用权所支付的金额1500万元 房地产开发成本4000万元 可以扣除的房地产开发费用＝（1500＋4000）×10% ＝550（万元） 允许扣除的税费＝ 14000×5%× (1＋7%＋3%) ＋14000×0.5‰ ＝ 777（万元） 准予扣除项目金额合计＝1500＋4000＋550＋777＝6827（万元） （3）增值额＝140