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房地产宏观调控 一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价 在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段 不断在强化。自 2004 年 10 月至 2007 年 9 月不到三年内， 央行已经连续 9 次加息，仅 2007 年就 5 次加息。为抑制经 济运行中过多的流动性，自 2006 年 7 月到 2007 年 11 月， 央行曾先后 12 次上调存款准备金率， 将存款准备金率由 8% 调升至 % 。2007 年 9 月 27 日，央行与银监会又联合下发了 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 。文件对申购第 二套以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控 措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面： 房地产投资继续升温 自 1998 年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都 在 20% 以上。 2007 年 1 —9 月份，全国完成房地产开发投资 16814 亿元，同比 增长％，比上年同期加快 6 个百分点，比全部固定资产投资 高个百分点； 1—9 月份，全国房地产开发企业资金来源为 25379 亿元，增长 % 。上述数据说明房地产开发投资仍然在 高位运行，温度不断攀升。 房价居高不下 近几年来， 我国许多城市的房价都翻了一番。 2007 年房 屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。 2007 年 11 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %， 涨幅比上月高个百分点；环比上涨 % ，涨幅比上月低个百分 点。新建商品住房销售价格同比上涨 % ，涨幅比上月高个百 分点；环比上涨 % ，涨幅比上月低个百分点。深圳已经连续 21 个月同比涨幅超过 10%，其中 10 月份为 % ；北京连续 18 个月同比涨幅超过 8% ， 10 月份达到 % 。 房贷风险加大 我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从 1998 年的 3106 亿元增加到 2007 年上半年的 25720 亿元， 占 同期人民币贷款余额的比重从 %上升到 10%左右，年均增速 超过 40% 。 9 月末，全国商业性房地产贷款余额万亿元，比年初增 加 9410 亿元， 同比增长 % ，增速比上年同期快个百分点。 其 中，房地产开发贷款余额万亿元，比年初增加 3491 亿元， 同比增长 % ，增速比上年同期降低 2 个百分点；购房贷款余 额万亿元， 比年初增加 5924 亿元， 同比增长 % ，增速比上年 同期提高个百分点。 个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据 19 家银 行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达 18 万户；工行、中行、建行 2006 年末个人住房不良贷款已接 近 200 亿元。