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房地产开发税务筹划 一、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划 营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重 要税种，而交易环节的前奏是签订合同。税务筹划的关键是 在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税 率、减少税基， 达到降低税负的目的。 具体有以下几种技巧： 若房地产企业出售的是经过装修的房屋，如果将房屋售价和 装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照 建筑业 3% 的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款 也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装 修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋 销售合同， 另一份是房屋装修合同。 在总收入不变的情况下， 就房屋销售价款缴纳 5% 的营业税，就增值额缴纳土地增值 税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业 3% 的税率计证 营业税，不需缴纳土地增值税。同时也可以减少购房者应缴 纳的契税。若房地产开发企业销售的房屋中包括一些设施， 应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等， 从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售 合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售 价款，减少应纳营业税和土地增值税。若房地产开发企业与 购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值 作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营 业税。企业可以与接受劳务方协商， 由接受劳务方购买设备， 只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费 用缴纳 3% 的营业税。 [例 1]某房地产开发企业出售商品房， 取得转让产权合同 收入 4800 万元，除税金之外允许扣除的项目总额为 2800 万 元。则应纳营业税及附加 264[4800 ×5%×] 万元，增值额占扣 除 费 用 的 比 率 为 %[÷=1736÷3064] ， 应 纳 土 地 增 值 税 [1736 ×40%-3064 ×5%] 万元。税款合计 [264+] 万元。 如果该企业将商品房的产权转让收入改为 4000 万元， 另签订一份 800 万元的装修合同，收入总额不变，其他条件 也不变。则销售不动产应纳营业税及附加 =为 220[4000 ×5%×] 万元，增值额占扣除项目的比率为 %[÷=980÷3020] ，应纳土 地增值税 294 万元；建筑装修应纳营业税及附加 [800 ×3%×] 万元，税款合计万元。可见，同样的收入和成本，通过筹划 可以节约税款万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节 约了一笔契税。 二、利用土地增值税 “起征点 ”优惠政策进行筹划 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人 建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额 20% 的 免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹 划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点：企 业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住 宅。出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过 20% ，增 值额占扣除项目的比率在 20% 左右时税负将出现大幅度的 跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。对 于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值