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经济合用房抵押存在的法律风险及其防 经济合用房抵押存在的法律风险及其防 经济合用房抵押存在的法律风险及其防 经济合用房抵押存在的法律风险及其防备 蒋文军 二 00 七年十一月十九日，经国务院赞同，建设部等七部委公布实行了新订正的《经济适 用住宅管理方法》（以下简称 “《新方法》 ”）。与建设部等四部委于二 00 四年五月十三日 公布实行的原《经济合用住宅管理方法》（以下简称 “《老方法》 ”）对比，《新方法》增强 了对经济合用房户型、面积及其转让方面的限制，进而使的以经济合用住宅（以下简称 “经 济合用房 ”）设定抵押面对诸多法律风险。本文拟联合有关法律、法例及《新方法》的规定， 对当前以经济合用房设定抵押存在的有关法律问题及风险进行剖析， 并提出有关风险防备建 讲和对策。 一、 经济合用房的法律性质和特色 《新方法》 第二条规定， “本方法所称经济合用住宅，是指政府 供给政策优惠， 限制套型面积和销售价钱， 依照合理标准建设， 面向城市低收入住宅困难家 庭供给，拥有保障性质的政策性住宅。 ”联合《新方法》的其余有关规定，能够看出，与普 通商品房对比，经济合用房拥有以下明显的不一样点： 1、经济合用房是拥有保障性质的政策性住宅，而非商品住宅。 [1] 2、经济合用房的开发建设享有政府供给的政策优惠。 政策优惠主要表此刻：（ 1）经济合用住宅建设用地以划拨方式供给。经济合用住宅建设用 地应归入当地年度土地供给计划， 在申报年度用地指标时独自列出， 保证优先供给； [2]（ 2） 经济合用住宅建设项目免收城市基础设备配套费等各样行政事业性收费和政府性基金。 经济 合用住宅项目外基础设备建设花费，由政府负担； [3]（ 3）购置经济合用住宅可提取个人住 房公积金和优先办理住宅公积金贷款。 3、经济合用房的套型面积由《新方法》直接规定。 《新方法》 第十五条 规定， “经济合用住宅单套的建筑面积控制在 60 平方米左右。 ”[4] 4、经济合用房的开发建设单位多样化。 依据《新方法》的规定，经济合用房的建设，能够采纳项目法人招标的方式，选择拥有相应 资质和优秀社会责任的房地产开发公司实行； 也能够由市、 县人民政府确立的经济合用住宅 管理实行机构直接组织建设。同时，依据《新方法》的规定，单位合作集资建房属于经济适 用房的构成部分。 但该方法未明确规定单位合作集资建房的建设单位。 笔者以为， 在单位合 作集资建房中，建设单位应为组织合作集资建房的单位。 5、供给对象拥有特定性。 《新方法》 第二十五条 规定， 经济合用房仅面向 城市低收入家庭供给。且申请购置经济适 用住宅的城市低收入家庭应同时切合以下条件： （ 1）拥有当地城镇户口； （ 2）家庭收入符 合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（ 3）无房或现住宅面积低于市、县人民政 府规定的住宅困难标准。 6、购房申请资格需进行严格审察。 《新方法》 第二十六条和 第二十七条 规定，经济合用房资格申请采纳街道做事处 （镇人民政 府）、市（区）、县人民政府逐级审察并公示的方式认定。审察单位应该经过入户检查、邻 里接见以及信件索证等方式对申请人的家庭收入和住宅状况等状况进行核实。 申请人及有关 单位、组织或许个人应该予以配合，照实供给有关状况。经审察公示经过的家庭，由市、县 人民政府经济合用住宅东管部门发放准予购置经济合用房的赞同通知， 注明能够购置的面积 标准。而后依照收入水平、住宅困难程度和申请次序等要素进行轮候。 7、购房人仅拥有有限产权，在转让方面遇到诸多限制。 《新方法》 第三十条 规定，经济合用房购房人拥有有限产权。购置经济合用房不满５年， 不得直接上市交易， 购房人因特别原由确需转让经济合用房的， 由政府依照原价钱并考虑折 旧和物价水同等要素进行回购。 购置经济合用房满 5 年，购房人上市转让经济合用住宅的， 应依照届时同地段一般商品住宅与经济合用住宅差价的必定比率向政府缴纳土地利润等相 关价款，详细缴纳比率由市、县人民政府确立，政府可优先回购； 购房人也能够依照政府所 定的标准向政府缴纳土地利润等有关价款后， 获得完整产权。 购房人对所购置的经济合用房 仅拥有有限产权，是《新方法》有别于《老方法》的最突出的地方。在经济合用房的转让和 上市交易方面， 《新方法》明确规定了不得直接上市交易的年限（以下简称 “禁售期 ”），而 不再由各地政府酌情规定。 [5] 同时，《新方法》明确规定了政府在禁售期内排他性的回购 权及禁售期满后的优先回购权。 所以，在经济合用房中， 国家获得了某些近似共有人的权益。 在金融实务操作中， 有的商业银行在向经济合用房的购房人发放购房贷款时， 为了防备风险， 提出在购房人不可以偿还借钱时， 由集资建房单位担当经济合用房的回购责任。 这类商