2022年新型城镇化分析报告.doc

2022年新型城镇化分析报告 目 录 TOC \o 1-4 \h \z \u 一、新型城镇化的发展路径 4 1、新型城镇化是“深度”城镇化，而非以往的“广度”城镇化 4 2、我国城镇化概念历经多变，逐步发展成以“城市群”建设为主 4 3、新型城镇化强调以人为本、尊重市场规律，发展城市圈城市带 5 （1）以人为本，公平共享 5 （2）户籍人口所代表的真正城镇化率 6 （3）尊重市场规律的城市圈发展模式 6 （4）避免城市二元结构，推进保障安居工程 7 二、过去城镇化的经验与问题 8 1、过去和未来，城镇化都将是推动房地产发展的重要动力 8 2、上一轮城镇化进程中，中西部三四线投资盲目、供需问题突出 8 三、新型城镇化对于需求的影响 11 1、城镇化率、人均住宅面积均偏低，未来增长潜力仍然较大 11 2、新型城镇化每年新增 2.5 亿平米需求，占比未来总需求1/5 12 3、农民工收入加速增长，夯实中低端商品房购买力基础 15 四、新型城镇化对于各区域的影响 16 1、过去十年，全国城镇化发展呈现东高西低 16 2、未落户常住人口集中在东南部，该区域未来需求增量较大 17 3、城市群发展主要集中在东部，东部城市群建设经验更丰富 18 4、城镇化进程东部带中西部，中西部区域后程发力 20 5、人均 GDP 与城镇化率呈对数关系，我国处于城镇化成长期中期 21 6、核心城市处成长期中后期，周边城市仍处于成长期前期 23 7、城市群发展受益有先后，东部先行、中西部随后 24 五、新型城镇化对于政府行为和政策的影响 26 1、新型城镇化对地方财政提出更高要求 26 2、土地市场来钱能力不复往昔，与政府共赢的发展模式将大行其道 27 3、未来一系列配套政策将陆续出台，为地产行业健康成长提供基础 28 六、重点上市公司简况 32 1、荣盛发展：坚持高周转，借力城镇化 32 2、金科股份：大重庆的耕耘者 33 3、华夏幸福：政企共赢，大有可为 34 4、中南建设：中南建设的地产和建筑两大业务相辅相成 36 一、新型城镇化的发展路径 1、新型城镇化是“深度”城镇化，而非以往的“广度”城镇化 新型城镇化是“深度”城镇化，而区别于一般理解上的“广度”城镇化，它将不再是以往大范围布点的圈地运动，而是强调尊重市场规律、推进土地节约集约利用，不再单纯强调常住人口城镇化率，而更为强调户籍人口城镇化率，推进农业转移人口（灰色城镇人口）市民化。 2、我国城镇化概念历经多变，逐步发展成以“城市群”建设为主 城镇化概念对于我国而言并非新生事物，最早政府对于城镇化的提法可以追溯到七五规划期间。在图表1 中，我们简单罗列了从“七五”规划到“十二五”规划期间政府对于城镇化的表述，从中可以看出，其概念在这期间历经多次变化，主要分为三个阶段： 第一阶段（1986-2000 年），政府主推“严格控制大城市规模，合理发展中小城镇”的城镇化发展道路，这个时期大城市的城镇化发展受到限制，大城市数量偏少、发展滞后； 第二阶段（2001-2005 年），政府提出“大中小城市和小城镇协调发展”的城镇化发展道路，解除了对于大城市的发展限制，其中对于农民工进城的态度从仅仅允许逐渐转变为奖励和支持，加速了城镇化的发展； 第三阶段（2006 年至今），政府首提“城市群”概念，并要求发展“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”新型城镇化，其中，“以大带小”和“城市群”是两大核心关键点。 从城镇化含义的多次转变上来看，这也侧面表明我国在城镇化道路上却也走了一些弯路。过去十年，虽然我国城镇化的快速发展推动经济实现了高速增长，但也使得经济结构失衡问题日益严重，内生增长动力日渐趋弱，过去以土地为核心的城镇化模式也渐显增长乏力的现象。今年正值十八大政府换届之际，为了改观目前的经济发展格局，新一届政府提出了新型城镇化的概念，这将是我国未来十年经济发展的主要动力。 3、新型城镇化强调以人为本、尊重市场规律，发展城市圈城市带 对于新型城镇化的概念，我们可以从李克强以往的讲话和最新的中略窥一二。区别于过去的城镇化，新型城镇化有以下关键词： （1）以人为本，公平共享 新型城镇化是以人为本、公平共享的城镇化，并强调新型城镇化应当是“人”的城镇化。政府将通过城镇社保福利全覆盖、产业转移、服务业发展等方式来提高这部分新城镇化人口的收入，这将大幅加强他们的消费能力。对于房地产而言，新城镇化人口的消费需求的增多和消费能力的增长，这都将扩充未来房地产市场的刚需人群。 （2）户籍人口所代表的真正城镇化率 李克强在