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关于物业收费率偏低的情况说明 1. 如何破解物业服务费收缴率偏低难题 《物业管理条例》规定，业主违反物业服务合同，逾期不缴物业服务费的，物业企业可以向人民法院起诉。  为了追缴巨额物业欠费，常州市多数物业公司选择了法律维权，发律师函、申请仲裁、法院起诉等，收到肯定成效。今年以来，常州中房物业通过法律手段追回32万余元；2009年以来，嘉丰物业通过法院调解，追回55万余元。  虽然效果明显，但嘉丰物业总经理黄伟楠却表示，“物业公司并不情愿走这一步”。一则法院起诉耗时长，只能追回部分，如2009年，起诉37户业主欠费55.43万元，但法院只调解回27.37万元；二则从情感上讲，物业公司并不情愿和业主对簿公堂，可能赢了“官司”赔了“和气”。  消退或削减“冲突源”如何系统破解物业费收缴难？业内人士认为，除了“治本”，更应当“治根”，从源头入手，消退或削减新的冲突源。鉴于小区施工、交付、修理、接管等遗留问题已成为物业费纠纷主因之一，市政府退休干部钱焕根表示，去年8月1日实施的《常州市“和谐物业”行动方案》，已经提出了建立房屋建筑工程保证金、住宅修理资金和物业项目接管保证金，特别好，相当于为“和谐物业”上了3项保险，如房屋建筑工程保证金，能肯定程度上遏制开发商为赶交付期而降低施工标准，提出交付质量，但圆满的是缺乏详细实施方法。  他建议，建设、房管等部门早日出台详细方法。近些年拆迁遗留问题多，由于拆迁回迁户原有属地性较强，大部分属于一个地块的亲戚、邻居，抱团现象严峻，已经成为物业服务新的冲突源。  嘉丰物业总经理黄伟楠建议，政府有必要针对拆迁户出台过渡政策，在拆迁时明确告知物业费由谁来出，以合同形式确定下来，别再构成新的遗留问题。常州中房物业公司副总经理曾翔玉则表示，商品房业主与安置房的业主在对待物业费熟悉上存大较大差异，如金梅花园作为新小区，物业标准仅每平方米0.56元，在同期同类住宅中标准是较低的，但拆迁户仍不愿缴纳。  因而，她建议，今后拆迁房与商品房应尽量分开。建立特地的物业纠纷调解机制由于物业费诉讼案件标的小，数量多，结案难，给法院带来了较大的工作量，消失物业费诉讼案件法院受理受阻状况。  不起诉，物业企业也无精力处理，压力很大。黄伟楠建议，在全市推广金坛的做法，设立特地处理物业纠纷的调解委员会，运用司法、行政和人民调解综合处理物业纠纷，比如人民调解，通过街道、社区、业委会、物业公司多方协调，虽然让纠纷不出小区门、社区门。  对于进入诉讼阶段的案件，曾翔玉建议，有关方面可设立“快速通道”，对于小标的物业费诉讼案件，通过特地法庭调解或裁决，或采纳领取令督促等非诉讼程序快速处理，提高纠纷调解效率。常州高科物业总经理王胜建议，有关部门可否出台业主约束机制，如学习广州的做法，对拖欠物业费的房产，必需在产权人缴清后方可办理买卖和权属变更，由买卖机构代扣。  也有部分人士建议，在全市、社区或学校开展党员、干部、家长带头缴物业费活动，构成良好的缴费新风气。对不缴纳物管费的业主，限制其权利，如不能成为公务员、社区委员、业主委员，不能评优等。  提高管理水平是最好良药常州市房管局副局长吴玲忠认为，消退或削减物业费欠缴问题最根本的法子还是提高服务质量，让业主离不开物业。他说，虽然现有制度下尚缺乏对恶意物业欠费者的惩治机制，给物业企业带来运营困难，但物业企业还是应当反省本身上的不足，杜绝暴利心态，树立品牌意识，逐渐扭转行业抽象。  高正物业总经理万君伟表示，在当前环境下，物业企业要在服务创新上想方法，消退与业主的对立。他举例说，高正实行“酬金制”方式进入十几家住宅项目前期物业，实践来看，效果不错。  记者了解到，常州将加强物业企业的管理和监督。目前常州物业管理信息系统已于本月开头试运转，对物业公司时时监管，业主登录该系统，可对物业公司表现进行评分。  常州物管协会会长高枫表示，协会已着手建立物业企业诚信档案，对侵害业主利益的不诚信物业公司，将记入黑名单，取消前期物业招投标资历和进级送审资历等。吴玲忠透露，常州正推动建立多级物业纠纷调解委员会，设办公室，醒备特地人员，司法、行政和人民调解“三位一体”，街道、社区居委会、小区业委会等“层层调解”，将纠纷尽可能地化解在最基层和萌芽之初。