2012_深圳_工改工专题研究.pptVIP

从经济发展、政策支持、市场环境三方面来看，工改工项目面临着良好的发展机遇 经济发展 发展机遇 3 政策支持 根据《深圳市城市更新办法》，拆除重建类的工业区升级改造项目享有一定的地价优惠 深圳十二五规划中提出了对旧工业区升级改造 的工作目标 经济发展 根据深圳市城市总体规划（2010-2020），2020年的工业发展目标为实现工业增加值10000亿元，工业用地效益达到45亿元/平方公里以上，产业发展前景较好 市场环境 近年由于住宅及商业调控风险的加大，工业地产政策及价值洼地效应将进一步凸显，将成为房地产市场新热点 经济发展 政策支持 市场环境 发展机遇 小结：基于工业地产的重要作用和历史机遇，未来“工改工”将在拥有大量旧工业区的深圳步入黄金发展期 工改工项目发展前景较好 据不完全统计，深圳拟申报更新方向为工业功能的拆除重建土地面积达4407546平米，潜在供应量巨大 根据深圳市城市总体规划（2010-2020），将全面提升城市产业竞争力，未来产业发展用地需保持在一定规模，工改工项目对产业发展意义重大 从经济发展、政策支持、市场环境三方面来看，工改工项目面临着良好的发展机遇 供应量大 作用重要 发展机遇良好 Part 3.2 “工改工”发展趋势 发展趋势（1/3） ：随着工业园的高速发展，产业聚集，规模扩大，将趋向于发展成为产业综合体 1980s 1990s 2000s 未来 时间 类别 工业园 （如蛇口工业区） 科技园 （如深圳高新园） 商务花园 （如北京丰台ABP） 产业综合体 （融合研发设计、商务办公、高端制造、综合配套等复合功能） 产业集群 先进制造业 仓储物流 标准的产业楼 研发 总部经济、后台服务 业务整合、研发 存量 动因 发展趋势（2/3）：随着工业园的高速发展，其承担的功能将趋向于综合化、社区化 第一代： 工业园的演变 第二代： 商务与社区 第三代： 发展邻里关系 第四代： 产业综合体/ 企业综合社区 基本情况 城市边缘，由多组小规模的建筑组成 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区 入园企业 偏重于基于科学研发的企业 商业型企业出现 商业型企业为主 大型综合型的跨国企业 承担功能 研发、仓储、办公 办公、部分商业设施 办公、商业、银行 办公、商业、居住、教育、休闲场所 特点 建筑标准较低，但比工业园有所提高 营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素 与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境 一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区 发展趋势（3/3） ：随着工业园的高速发展，产业聚集，规模扩大，将趋向于发展为产业新城 定义：产业新城是指以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市的新型发展。 联系：产业新城是工业园区或者开发区模式的升级版，随着工业园区聚集，达到一定的规模，对城市设施提出更高的要求， 从而形成产业新城 两大因素： 工业化：在特定的区域给予特定政策优惠，赋予园区一些特定的功能，从而适应整体社会经济的发展 城镇化：居住、生活、教育、医疗配套与产业发展速度相一致 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * 运用多种新颖的设计，提高了整体项目形象 摒弃传统会议室封闭、死板的模式，巧妙利用分割创造自由、轻松的交流空间，提高企业的文化内涵。 采用智能玻璃——该类玻璃具有可随着日光强度变化遮阳系数的功能，减少灯光使用，达到节能环保；中庭顶部为玻璃棚且布满太阳能光伏电池板； 人工湿地污水处理系统和雨水收集利用及渗灌系统技术的应用，使水资源利用最大化。系统可以长期稳定运行，且投资省、运行费用低。 随着老工业区的遗留问题，导致区域发展受阻，在政府政策支持下，如何重新定位是实现项目成功运营的关键 随着城市更新发展，区域定位的改变，原旧工业区的产业转移，导致历史遗留问题； 随着城市快速发展以及政府支持的双重优越条件导致南海意库的成功 改革开放，建成大量厂房，主要以低附加值的来料加工以及生产厂房为主； 政府重新定位规划，以创意产业为目标对于区域进行翻新改造； 深圳创意产业园”一期基地“火炬创业大厦”正式投入使用，使用率达到100％，初步形成了产业集聚效应，为厂房改造和创意产业发展积累了丰富的经验。 需求强烈的企业已经备受场地所限，需要更充足的空间来容纳，以进行大规模的产业化运作；南海意库也就由此应运而生了。 老工业城区 产业转移 重新规划 快速发展 扩大规模 成功运营 南海意库的建成以来，引进了如奥雅等一批又一批的优秀创新企业，形成产业聚集片区，连续多年的高出租率也证明了项目的成功 工业旅游主要以工业企业为基础