深圳湾科技生态园市场定位提升价值案例_胡鑫、王磊、吴慧.pptVIP

深圳市深圳湾科技生态园 市场定位提升项目价值 市场定位案例沉淀 2015年6月 项目基本情况 项目信息 城市 深圳 项目名称 深圳湾科技生态园 项目类别 刚需 改善 豪宅 旅游地产 综合体 开盘信息 蓄客时长 6个月 开盘日期 2014.11.16 均价（元/平米） 3.3-3.5万/平 推售套数 160 销售套数 160 销售率 100% 核心卖点 1.地段：项目位于深圳南山高新园区，比邻深圳湾； 2.产业环境：项目所处的高新园区单位产出全国第一，配套完善，名企集聚； 3便捷交通：海陆空城际交通一体化，五条地铁线贯穿，公交枢纽总站； 4.完善服务配套：商业、金融、教育、医疗、体育等配套一应俱全； 5.大规模综合体：建筑面积为188万平米，集五大业态于一体； 6.景观资源突出：享受沙河GOLF、大沙河景观和深圳湾海景多重景观； 7.创意独特的园林设计：三大主题峡谷花园、主题台阶，多层垂直景观平台； 8、生态化建筑理念：项目建筑均达到二星级以上绿色生态环保建筑标准； 9.七大智能化体系。 FAB 价值 F（Features/fact） 项目本身的性质/属性 珠三角经济圈以创新能力和高速发展引领国内三大经济圈 深圳作为珠三角“港深莞惠”的连接带，成为深莞惠发展的核心 前海金融中心深化港深合作，提升深圳湾国际战略地位 深圳湾是未来深圳发展的核心 深圳政府政府重点规划项目，得到政府全力支持 成熟服务平台，为企业提供各种对外交流与合作的机会 多维度的立体交通，交通通达 稀缺景观资源，GOLF、河景、海景、山景四重景观资源 投控300万方规模开发，区域整体打包运营 城市综合体，188万方，打造微型城市 开放式园林，营造优质工作生活 生态智能化设计，绿色环保高科技 A（Advantages ） 相对于竞争对手的优势 稀缺深圳湾科技园地段 1号工程，政府重点规划和鼎力支持，地位卓越 大体量、大配套、大平台，高质素办公人群，地位形象优势突出 项目自身配套及发展带来的投资附加值 B（ Benefit/value ） 项目给客户的利益（价值） 城市核心区，交通便捷、综合体、配套成熟 地段优越，景观资源突出，租赁市场发达，升值潜力巨大 产、学、研、住四位一体智能化园区，满足生活需要 完整生态产业链，咫尺间可享完善服务 周边300万㎡办公物业，集聚高端商务人士，同享生活繁华 FAB项目分析 1 SWOT项目分析 S T O W 1.准入企业类型有限制，客户基数有限； 2.公寓产品购买转让受限，客户抗性大； 深圳湾将成为深圳后30年经济增长新引擎； 后海中心规模化的高标准占位，而本项目与最核心的商务中心最近 深圳经济西移，步入“双核时代”本项目位于双核中的前海中心与南山高新科技园区。 科技部将深圳科技园定位为“建设世界一流科技园区”的试点园区 1.直面金地国际公寓竞争，其产品不限购不限贷； 2.目前配套设施仍然落后，规划的未来实施结果存在不确定性。 项目地段优势突出，高新园内唯一可售项目； 产业环境价值突出，定位高端，实力雄厚，配套完善； 多元立体交通，城市级配套，成熟丰富。拥有商业、金融、教育、医疗和体育等设施 188万方全业态产业集群，规模化 景观资源突出，建筑生态智能化。 1 SWOT分析结果 　 优势—S　 劣势—W 机会—O SO策略 WO策略 放大区域利好消息，提升项目客户认可度； 强调高新区唯一可售物业，突出唯一性； 强调地铁交通出行便利优势，突出生态智能一站式园区的舒适性 强调高新区唯一可售物业，突出唯一性； 提升项目软实力，创造物业附加值。 威胁—T ST策略 WT策略 突出科技园区内唯一可售物业； 放大规模效应，传递项目核心价值； 强调项目自身配套，借助软件基地样板，逼定客户。 颠覆传统产业地产模式，隔离竞争对手； 区域内深入拓展，深入拓展四大一线，先锋二线，放大客群基数，规避核心竞争。 灵活的价格策略，降低客户抗性 外部因素 内部因素 利用内部优势 规避外部威胁 弱化内部劣势 规避外部威胁 依靠内部优势 利用外部机会 利用外部机会 弥补内部劣势 a 2 目标客户洞察 根据入园要求，客户必须是高新科技类企业；其主要集中在南山科技园、车公庙片区；少量分布于蛇口、宝安107国道沿线及龙岗天安数码城内；同时深圳甲级写字楼最集中区域-福田中心区也潜伏部分客户 重点区域 次重点区域 中心区 1、看中科技园性价比； 2、看中科技园区配套； 1、回流关内，提升企业办公形象； 2、注重区域价值； 核心区域 启示：根据客户地图分布，营销推广区域需全面覆盖在三大重点区域，局部覆盖两大次重点区域。 2 匹配目标客户的价值梳理 客户分级 客户区域 推广渠道建议 通用渠道 客户关注点 对应核心价值梳理 核心客户 区域内 科技园 框架