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课程大纲－第8周? ? 第11讲? 索赔与反索赔 索赔的主体 索赔的类型 索赔与反索赔 索赔的提出及批准的时限 教学参与 安全事故与索赔情景模拟 /jq/4805437.aspx 索赔主体 合同各方 承包商? 索赔 业主? 反索赔 索赔类型 工期索赔 费用索赔 合同内索赔 合同外索赔 道义索赔 施工索赔成立的条件 4个条件 出现超出合同的额外费用或工期损失 原因不是承包商的责任 损失不是承包商应承担的风险 在规定时限内提出了书面索赔意向和索赔报告 索赔时限 建设工程施工合同（示范文本） GF-1999-0201 索赔事件发生?发出索赔意向：28天 发出索赔意向?提出索赔报告和证据：28天 收到索赔报告和证据?答复：28天 阶段性索赔意向的提出 施工合同文件的组成及解释顺序 合同文件的组成（按解释顺序） １、本合同协议书 ２、中标通知书 ３、投标书及其附件 ４、本合同专用条款 ５、本合同通用条款 ６、标准、规范及有关技术文件 ７、图纸 ８、工程量清单 ９、工程报价单或预算书 ＋ 履行中双方同意的书面变更 解释顺序 国家法律法规标准优先 日期在后者优先 专用条款优先 课程大纲－第8周? ? 第11讲???竣工后的交易及其规制概论 竣工验收 竣工决算 产权登记与转让 工程保修 项目后评估 Gov：政府竣工验收程序陈述 工程验收 工序隐蔽工程 隐蔽前通知建设单位或监理进行验收 分部分项工程 自检后通知建设单位（监理）重要部位请设计参加 单位工程 自检后向建设单位提交验收申请，业主组织四方联检 竣工验收 政府参加竣工验收会 工序 分项工程 分部工程 单位工程 整体工程 竣工验收阶段的规制 质量监督部门 竣工验收前对整改的复查 参加竣工验收会，对验收过程进行监督 编制单位工程质量监督报告，验收之日起5天内报竣工验收备案部门 建设工程质量监督档案管理 城建档案管理部门 参加预验收，出具竣工验收认可文件 参加竣工验收会 工程档案报送：新建－竣工后6个月内；改扩建维修－竣工后3个月内 可收取档案保证金 建设部：工程质量监督工作导则 建设部：城市建设档案管理规定 备案资料参考目录 建设工程文件归档整理规范 结算 vs. 决算 结算：针对具体合同 决算：针对项目 工程结算 主体：业主? ? 承包商 工程结算的多种方式 按月结算：工程预付款＋月结算工程进度款＋竣工结算 竣工后一次结算：按月预支工程款＋竣工结算 适用：工期在12个月以内，合同额在100万以下 分段结算：按照工程形象进度，划分不同阶段进行结算。可按月预支工程款 其它约定方式 竣工结算 时间： 竣工报告经发包人认可28天内，由承包人提出竣工结算报告 要点： 预付款扣回 索赔金额的确定 竣工调价 竣工结算的依据 1 施工合同; 2 中标投标书的报价单; 3 施工图及设计变更通知单、施工变更记录入技术经济签证; 4 工程预算定额、取费定额及调价规定; 5 有关施工技术资料; 6 工程竣工验收报告; 7 “工程质量保修书”; 8 其他有关资料。 竣工决算 主体：建设单位 目的： 全面反映项目成果和财务状况 核定固定资产 考核分析投资效果 核算范围： 包括固定资产、流动资产、无形资产、长期待摊费用 时限：项目竣工三个月内 公共工程：政府财政部门批复前，原建设单位不得撤销，项目负责人和财务主管人员不得调离 竣工图 （1）按图施工 ? 施工方直接加盖“竣工图”章 （2）少量修改 ?施工方在原图上注明修改内容，加盖“竣工图”章 （3） 结构形式、施工工艺、平面布置及其他重大改变 ? 谁的责任谁绘制，施工方负责加盖“竣工图”章，并附相关修改记录和说明 （4）绘制反映竣工工程全部内容的工程设计平面示意图 城市建设档案 产权登记与转让 房屋交付 两书一表： 质量保证书、使用说明书 竣工备案表 产权登记 初始登记：三个月内 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 转移登记：30天 变更登记； 他项权利登记 注销登记 产权档案管理 建设部－城市房屋权属登记管理办法 建设部－城市房屋权属登记管理办法 建设部－城市房屋权属登记管理办法 建设部－商品房销售管理办法 工程保修 ? 最低保修期限： 　　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 　　（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 　　（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 　　（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 　　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 建设部－建设工程质量管理条例