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论中国预告登记制度 摘要：预告登记制度是一项关系百姓自身利益的民法制度，是不动产登记中的一项重要 制度，对保障当事人的权利 爱护不动产交易安全 维护市场信用具有重要作用。其性质是债 权物权化，给予发生物权变动的债权恳求权以物权的效力，以爱护特定债权的实现，从而平衡 物权变动中各方当事人的利益，结合我国《物权法》中关于预告登记的规定，分析预告登记制 度的立法动因、性质、适用范围、效力，并结合其他国家和地区的做法，借鉴实践经验，指出了 预告登记应该进一步明确的几个问 。 关键词 ：预告登记 ；特征；性质；适用范围；效力 1 / 15 目 录 一 预告登记制度的立法动因 1 二 预告登记的概念与特征 2 （一）概念2 （二）从属性2 四 预告登记的适用范围5 五 预告登记的效力 5 （一）保全债权的效力5 （二）保全顺位的效力 6 （三）警示的效力6 （四）破产爱护效力6 六 预告登记应明确的问 7 （一）预售人的权利7 （二）失效和注销7 （三）重复登记8 （四）审查内容8 （五）发生基础9 2 / 15 结 论9 参考文献 9 3 / 15 引言 预告登记制度完成了债权的物权化，它将物权法理论和债权法理论结合在一起，对于民 法制度是一个重要补充和完善。因此，自该项制度创立以来，迅速遍及世界各国的立法领域， 被大多数国家采纳。 德国民法中有预告登记与异议登记 ；日本有假登记与预登记 ；瑞士则有债权的预登记 处 分权限制和临时登记。前两种的作用等同于德国民法的预告登记， 临时登记等同于于德国民 法的异议登记。 债权恳求权的准备登记就是预告登记。其作用是保全和警示关于不动产的恳求权，先买 权 买回权 购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记，登记顺位也可预先保留。 预告登记制度爱护了债权及物权恳求权。在不动产物权的变更过程中，当事人可以自行约定 附条件或者附期限。权利人具有要求不动产物权人移转物权的恳求权，但该恳求权只是具有 相对性的债权，缺乏可以对抗第三人的法律效力，假如原不动产物权人不按规定兑现约定，又 将物权给予第三者并且做了登记，那么就造成了同一物权上债权和物权并存的情况，按规定 物权是优于债权的法律原理，那么后来登记的第三者就具备了物权权力。债权人只能追究债 务人的违约责任，不能要求债务人履行原约定的物权义务。然而，如果建立了债权物权化的不 动产预告登记制度，那么不动产物权人的违约行为，若妨害预告登记的恳求权，违约行为即为 无效行为，由此可以看出不动产恳求权因为有了预先登记而得到了真正的爱护，债权人能切 实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。 我国的《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保 障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利 人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者本来应该登记却没有 进行登记的，并且时间超过了 3 个月，那么预告登记就失去了应有的效力。这是来自《物权法》 的新规定，也就是所说的预告登记制度。该项制度对预告登记有了比较完善的规定，如应用范 1 / 15 围、适用条件、法律效率的发生与消逝等等。 一、中国预告登记制度概念与特征 （一）概念 所谓预告登记制度就是提前登记关于爱护不动产物权的恳求权的制度，和其他的不动产 物权