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房地产公司海艺苑项目广告策划方案 目录 刖§ 第一节市场分析 一洲市房地产市场基本状况 二洲市同类住宅调查统计 三消费者分析 第二节“海艺苑”项目分析 一项目优势分析 二项目劣势分析 三竞争对手分析 四项目价格策略分析 五核心价值分析 第三节推广策略界定 一目标消费群体界定 二卖点界定 第四节广告策略 一广告宣传@的 二总体策略 三广告主题 四要树立的形象 五分期广告的整合策略 第五节营销活动建议 一营销渠道及人员促销建设 二营销公关活动建议 第六节媒体策略 一媒体目标 二目标受众 三媒介策略 四媒介分析及选择 五广告预算及分配第七节方案说明 刖§ 任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“海艺苑”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“海艺苑”项目的资源问题与机会，以达到或超出“海艺苑”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。 第一节市场分析 一、洲市房地产市产基本状况 1、洲市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着洲的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入洲。房地产更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从年以前的消费住房以经济适 电视广告文字脚本示例 广告主题：家在身旁，突出“海艺苑”距目标消费群工作地之近。 画面1:两老板从某市场下班回家配音：无 画面2：两人走到门外路旁配音：公众场合喧嚣、嘈杂声 画面3：公交车开过来，车拥挤不堪配音：嘈杂声 画面4：两人中一人要不顾一切的挤上配音：嘈杂声节奏加快。 公交，另一人优雅的看着，微笑 （特写） 画面5：车上的人挤的变形配音：金属刺耳声， 画面6：没有上车的人出现在“海艺苑” 小区门口，美丽的妻子和可爱的配音：轻快温柔的声音。 儿子在迎接他。 画面7：虚化画面，打出“海艺苑-配音：美丽的声音读出文字 家在身旁” 广播广告文字脚本示例 广告主题：“海艺苑”是艺术之都 一阵流畅的钢琴声 一个女孩：“哎，听说著名钢琴家XX要来洲演出耶！” 一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看！” 两个人同时叹息 开门声，一个男人的声音：“两个怎么了，不开心吗？走，我带你们去看钢琴演奏会！”两个人同时问：“你有票？ ” 男人笑着说：“当然啦，我刚买了 “海艺苑”的房子，演奏会就在海艺苑举行，我是在家享受艺术啊！ 标准广告语：“海艺苑”都市的艺术家园！ 报纸（户外）广告示例 广告主题：体现“海艺苑”的天然古木之多和环境的优雅恬静 画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力；外加小区名，发展商名，及电话号码！广告语：海艺苑，没有“开封”的自然之绿！ 用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。洲市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元。 年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明，年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米，住房销售均价由年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米,升幅达21.6%o 2、 现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有海银房产、保利房产等；南区有庆云山庄、海江四季花园、南星小区等；北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表现在以下这些方面： A、 定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。 B、 有的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。 C、 小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。 3、 政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。 二、洲市同类住宅调查统计 “同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将洲市河西，河东小区进行大体对比分析如下： 1、 河西地带。 由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。 海银： 核心竞争力：二十一世纪购房新概念 拥有很局的品牌效应； 其周边环