郑东新区市场补充报告.pptxVIP

博澳前程村项目市场深化报告易居中国·河南2013.3.——企业战略思考企业开发战略三部曲第一步—— 以项目作为新区形象树立者第二步—— 以项目和物业带动品牌价值第三步—— 以品牌力量提升物业价值企业的发展角度近期—— 根植东区。建立企业标准化运作体系，以标准化带动企业稳定发展。远期—— 走出去，迈入企业十强，辐射河南中部。愿景—— 新区拓荒者、新物业实践者、 大盘低密度操作者。项目周边潜在竞品分析Part 1公寓酒店市场分析Part 2商业主力店调查问卷Part 3未来供应体量——白沙组团及郑开沿线沿线区域，2011年至2013年区域内商品房总供应量约958万㎡，其中商务供应量316万㎡，住宅供应量642万㎡，未来商务、住宅市场竞争十分激烈，市场热度将急剧升温。商务金融，24宗，约316万㎡住宅用地，48宗，约642万㎡接下来将基于地块所处的位置进行标注，从而对白沙组团片区市场未来的竞争分布有一个清晰的认知成交地块数量——2010年开始，成交土地数量大幅提高，随着大区域的开发区域内土地供应量急剧增加，年均增幅200%，整体区域的房地产影响力将大幅提升。200%备注：2010年至今，区域共成交地块78幅，统计时间截止至2013年1月；其中2011年至2013年成交住宅用地48幅，商务金融用地24幅。数据来源：中国土地市场网潜在竞争项目分布——对2013年区域内即将入市的竞争项目进行调研分析。星联湾绿博园雅居乐项目名门绿博项目新高地项目本案郑汴产业带项目知名房企入驻——众多知名房企逐步布局白沙组团，提升了区域的整体市场影响力，也标志着区域的竞争将更加品质化、精细化，本项目品牌影响力支撑不足。日期位置买受人2011/11/10康庄路东侧、瑞风路北侧郑州丹尼斯百货有限公司2012/6/7张湖桥路东侧、康庄路西侧、瑞风路南侧四川雅居乐房地产开发有限公司 2011/6/15白沙组团郑开大道北侧、雁鸣路西侧郑州市郑汴产业带开发建设投资公司2012/6/18新燕路西侧、升平路北侧河南环球美食城有限公司2012/6/18新燕路西侧、望东路北侧建业住宅集团（中国）有限公司2012/11/19龙善街东、凌霜一路北、皓凌街西、皓月路以南郑州绿润置业有限公司案例选取的标准——本项目的直接竞争对手郑开大道片区与项目周边的代表性项目代言区域形象的项目名门绿博园项目星联湾雅居乐南熙府邸110#120#122#123#名门绿博园项目——占地346亩，地块分散，占据绿博园一线资源，但楼面地价高，快速回现减缓资金压力是该项目操作面临的首要问题。地块基本指标占地规模：346亩（其中商业用地138亩）容积率：住宅1.0~2.5；商业1.0~3.5；北侧限高60米，南侧限高45米；楼面地价：约1674元/平方米项目地块与绿博园一路之隔；临近方特梦幻游乐园；方特绿博园贾鲁河名门绿博园2km关键词——规模大、地块分散开发成本较大资源条件——项目紧邻绿博园，占据绿博园及方特一线景观资源，景观价值无可比拟。绿博园方特乐园关键词——一线景观资源开发商目标——要求项目树立高端市场形象，三年内实现产品去化，要求项目前期需开发低密产品，最终实现项目整体高利润。1.形象目标实现名门品牌区域落地的高端产品线2.速度目标保证消化速度与现金回笼3.利润目标实现土地利润最大化关键词——树立高端市场形象快速去化利润最大化项目规划——项目住宅体量29万平米，商业体量30万㎡，属于高品质综合型楼盘，其中北侧限高60m，南侧限高45m，内部将规划有联排别墅、花园洋房、小高层及中高层住宅、大型商业中心等多种物业形态。住宅用地110#商业用地120#122#123#关键词——高品质综合型多物业形态组合关键词——高品质综合型低密启动2013年下半年入市一线景观资源多物业形态组合开发成本较大名门绿博园属于综合性高品质物业、拥有无可比拟的一线景观资源、土地成本较高，为实现公司形象及利润目标，将推出别墅类产品，入市时间预计为2013年下半年。低密度产品的推出将有效提升区域的价格平台，对本项目而言是一种利好因素，其价格与产品接受情况对本项目的推售和价格策略有一定参考标准。星联湾——与项目距离较近，占据贾鲁河一线景观资源，项目当前处于前期咨询阶段，已开始积累意向客户。星联湾关键词——景观资源优势明显经济指标及产品构成——该项目占地180亩，3.0容积率，总建面达36.58万，属于中大规模住宅项目，且产品线相对丰富，包含有联排住宅、16F及26F高层。星联湾项目基本信息项目地址雁鸣路与贾鲁河交汇处东北角开发商河南星联置地（集团）有限公司项目规模总占地180亩，总建面36.58万㎡土地成本70万元/亩楼面地价350元/㎡容积率3.0产品类型联排，16F，26F高层前期咨询产品两房80-90㎡左右、三房115/130/160