【房地产】快评号外第386期：2021年11月经济数据点评-政策托底地产，疫情制约消费_市场营销策划.docx

快评号外第 386 快评号外第 386 期（2021 年 12 月 15 日） PAGE PAGE 1 政策托底地产，疫情制约消费 ——2021 年 11 月经济数据点评 11 月经济“稳增长”压力依然较大。规模以上工业增加值当月同比 3.8%（市场预期 3.7%）；社会消费品零售总额当月同比 3.9%（市场预期 3.6%）；城镇固定资产投资额累计同比 5.2%（市场预期 5.3%），其中全口径基建投资累计同比-0.2%，房地产投资累计同比 6.0%，制造业投资累计同比 13.7%。 一、生产：工业连月回升，服务业仍受扰动 在煤电保供和旺盛出口支撑下，工业生产增速继续回升。11 月工业增加值同比增长 3.8%，较上月回升 0.3pct，两年平均增速 5.4%，较上月加快 0.2pct。随着保供政策推进，一方面，煤炭生产带动采矿业增加值增速上升 0.2pct 至 6.2%，另一方面，电热生产供应业保持稳定增长，支撑公共事业部门增加值增速维持在 11.1%。受出口景气和限电限产缓解支撑，制造业生产增速加快，同比和两年平均增速分别上升0.4pct 和 0.3pct 至 2.9%和 5.3%，其中医药、计算机、电气机械等行业均保持高增长。前瞻地看，在中央经济工作会议指导下，保供将继续支撑采矿业和公共事业生产稳定增长，“双控”“双碳”约束有望缓解，但 随着出口景气回落，叠加总需求较弱，明年工业生产增长动能仍将趋弱。 疫情持续扰动服务业修复。11 月服务业生产指数同比增速回落0.7pct 至 3.1%，两年平均增速边际上行 0.1pct 至 5.6%。11 月中旬，国内零星疫情受控回落，但防疫措施仍处收尾阶段未大幅放松，11 月末疫情再度小幅抬头，均对服务业修复造成持续干扰。前瞻地看，冬季病毒传播加强、叠加海外 Omicron 变种输入的隐忧，服务业修复仍将受到防疫举措的制约。 二、固定资产投资：整体稳定，结构调整 1-11 月，全国城镇固定资产投资同比增长 5.2%，两年平均 3.9%， 比 1-10 月加快 0.1pct；11 月份环比增长 0.19%。 房地产：政策托底反弹 尽管商品房销售仍处在下滑通道，但在监管持续积极表态“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”的推动下，商品房销售热度反弹。11 月商品房销售面积和销售金额的两年平均增速有所恢复，分别较上月回升 3.1pct 和 1.7pct 至-1.8%、-0.4%。受房地产开发贷和按揭贷款迅速到位的提振，房企现金流紧张的情况边际改善，房地产投资增速下滑节奏放缓，尤其是竣工面积大幅增长。11 月新开工、施工、竣工面积同比增速分别回升 12.1pct、2.4pct 和 36.0pct 至-21.0%、-24.7%和 15.4%。 为促进房地产业健康发展和良性循环，稳定市场预期，第三批集中供地政策有所放松，一方面优质地块明显增多，另一方面在房企竞拍资格、保证金比例、配建要求、销售限制、拿地付款周期等条款方面放宽， 但房企态度依然谨慎。从已完成第三批集中供地的 11 城情况来看，与第二批相比，溢价率进一步下滑 1.6pct 至 2.4%，同时流拍率下降 9.9pct 至 18.0%，但流拍率仍较第一批集中供地大幅上升。 11 月融资政策继续调整，个贷积压情况明显改善，房企到位资金、国内贷款及个人按揭贷款的两年平均增速边际回升，但定金及预收款增速仍下滑。11 月房企到位资金两年平均增速4.4%，较上月上升2.6pct，国内贷款和个人按揭贷款增速分别为-7.0%和 14.4%，边际回升 0.1pct 和 7.6pct，而定金及预收款增速继续回落 2.5pct 至-1.9%。 前瞻地看，尽管房地产销售和投资本月出现触底反弹迹象，但在惯性驱动下，房地产下行期将延续至明年，投资增速或降至 1.3%。未来房地产业将探索新的发展模式，市场结构将发生显著变化，保障性住房建设的重要性显著提升，对商品房形成部分替代，从第三批集中供地情况看，不少城市已增加了保障性住房地块的供应。 基建：增长不及预期 11 月基建投资仍然疲弱。1-11 月全口径基建投资累计同比增速降至-0.2，两年平均 1.6%，比 1-10 月下降 0.3pct，当月投资两年平均增速由下降 2pct 至-0.9%，再次出现回落。从结构上看，电热燃水的生产和供应业以及交运仓储邮政业的增速均出现回落，水利环境和公共设施管 理业投资依旧低迷。尽管跨周期调节政策力度不断提升，但基建投资增速再次出现下降，表明其仍面临一些约束。首先，虽然 11 月专项债已基本发放完毕，但由于发行后置以及冬季来临，年内项目无法开工形成投资。其次，地方政府财政收支紧张，再加上年底保民生工作任务较重， 可能难以分拨资金用于基建投资。 前瞻地看，明年财政政策仍将保持积极