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产权式酒店常见法律问题 [前言] 产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商 (或者整个酒店的 现有产权人 )将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再 将客房交由专门设置的酒店治理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按 期从酒店治理公司取得客房经营收入的分红外，还能够取得一定期限的免 费入住权，如此的酒店我们称之为产权式酒店。 20 世纪 70 年代，欧美国家的国民经济取得了庞大的进展， 中产阶级成 为社会主流。在旅行创新过程中，为满足那个阶层对旅行产品的需要，法 国阿尔卑斯山脉地区显现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比 海地区以及太平洋地区进展。上个世纪 90 年代中期，产权式酒店开始连续 在我国显现，至今已有十多年的进展历史。产权式酒店己成为旅行经营业 一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅行投资方式。 业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。事实上不 然，缘故在于：产权式酒店尽管由时权酒店进展而来，然而进入中国市场 后产权式酒店在性质差不多与时权酒店有着全然区不。关于时权酒店来讲， 其产权即所有权仍旧属于酒店，而不属于个人投资者—确切地讲是“消费 者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是 时刻和空间，是消费项目，是消费形式。也确实是讲，时权酒店的实质是 将酒店的每个单位分为一定的时刻份，出售每一个时刻份的使用权。然而， 产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资 者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后 将取得酒店客房的所有权而不是某个时刻段内的使用权。 由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的阻碍，使得投资产权式酒 店面临着庞大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和 涉诉案例也越来越多。事实上产权式酒店作为一种经济进展的客观现象和 必定产品，其产生、初始时期性的无序进展和逐步规范都属必定，若欲将 之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行 规范。目前，产权式酒店作为一种新型的投资融资工具，却不得不受到我 国法律制度对一样房产的制约，这使得产权式酒店在我国的进展举步维艰。 产权式酒店在我国的房地产法律制度下遭遇的瓶颈要紧有产权式酒店的建 设用地性质咨询题不清；酒店不能分割销售；投资者难以取得产权证；酒 店建筑物能否适用区分所有制度存在争议；投资者的退出机制尚不健全等。 一、产权式酒店的建设用地性质错位 我国关于产权式酒店属于何种房地产项目并末作出明确的规定，关于 产权式酒店怎么讲应当以住宅项目立项依旧以酒店项目立项，尚没有明确 的法律依据。在一些案例中，产权式酒店在开发立项时规划局批准的是商 业用地，然而最终业主取得的难道是住宅性质的房屋所有权证，这就意味 着产权式酒店的建设用地性质从商业用地变成了住宅用地。 按照一样的明白得，既然是酒店因此应该以酒店项目立项，其用地属 于商业用地，什么缘故会显现以住宅项目立项，取得住宅性质的房屋所有 权证的咨询题呢 ?缘故在于，产权式酒店的开发运营方式违反了建设部《商 品房销售治理方法》及国家工商总局《房地产广告公布暂行规定》的有关 规定，还有一些地点性法规禁止开发商将酒店当作商品房进行销售，例如 上海市工商局曾经出台规定禁止开发商擅自公布分割销售原始批准设计为 大空间的商业用房或者拆零销售旅社类用房 (产权酒店 )的广告。如果严格按 照既定的法律法规办事，产权式酒店在我国现有的房产治理制度下全然就 没有生存的合法依据。因此现在我国所有按照产权式酒店销售的产品差不 多上以住宅项目立项的房地产项目，是以酒店方式来经营的住宅产品。如 此，购房者都有可能在房地产登记治理部门进行有关的登记，取得客房的 产权证。对此，我国有关政府部门也予以默认，这是在有关的法律规定欠 缺之下的一种变通做法。 笔者认为，以住宅项目立项是现时期在我国进行产权式酒店建设的必 要手段，然而这种做法也存在许多弊端，它使得房地产市场产生了利益的 不均衡分配，违反了市场公平的原则，因为以哪种项目立项对产权式酒店 的整体运营成本会带来截然不同的阻碍。这要紧表现在以下几个方面： 第一，在土地使用权的转让年限和转让价