万科集团房地产项目后评估流程指引.pptxVIP

房地产项目后评估管理流程;;目 录 一、总则..................................................................... 5 【定义】...................................................................................................................................5 【目的】...................................................................................................................................5 【核心内容】...........................................................................................................................5 【后评估工作原则】...............................................................................................................5;8、 9、 10、 11、;房地产项目后评估工作指引;1、 投资方面 项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件； 2、 营销方面 项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段 总结报告以及相关营销过程决策文件等； 3、 设计方面 项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案 项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等 4、 进度方面 项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控 制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等； 5、 成本方面 项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本 分析报告及有关成本管理工作文件等； 6、 工程合约管理 项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工 作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。 【后评估工作流程】;;【本项目投资管理评估】 1、 宏观经济和房地产市场发展变化分析 通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要 指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影 响。 2、 土地协议执行情况 检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面 的内容。 重点评估以下内容：（1）双方的合作方式的优??；（2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度 和拆迁费用的变化情况；（3）土地费用及支付进度的变化情况；（4）交地进度的变化情况； （5）如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；（6）土地合同约定的 应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结 经验教训。 本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公 建面积、车位数量等）； 3、 项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面 积、车位数量等）；重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的 变化。 4、 以财务指标为主要依据的项目综合评价 由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会 发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济 效益。所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和 内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析，对项目 投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。 【本项目财务管理评估】 1、 项目销售收入指标完成情况 检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额 和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因 素。;2、 项目发展成本控制情况 检讨项目发展成本的控制情况，应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到 预期控制目标，期间采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么经验教训，同时还应对成 本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。 3、 项目经济效益