调控政策下房地产投资策略.docxVIP

PAGE 1 调控政策下房地产投资策略  中国的房地产行业进展至今,取得了长足的进展,但同时也累积了不少的问题。这些问题主要体现在四个方面:金融风险、结构失衡、房产功能定位不准以及进展速度过快。  金融风险或许是房地产行业面临的最大问题。在中国房地产的进展过程中,银行发挥了巨大的作用,但与此同时,房地产行业———如开发商贷款与个人住房按揭贷款的急速增加———也给我国的金融系统带来了巨大的潜在风险。此外,由于房地产行业的持续快速进展,境外资金大量涌入我国的房地产市场。大量的热钱也增加了我国金融系统的风险。而目前我国正处于金融改革的关键时期,金融市场即将全面开放,利率市场化和人民币升值的压力也日益增大。在这个微妙的时刻,房地产业累积的风险以及境外热钱对我国金融体制可能造成的影响引起了广泛的关注。  房地产进展速度也是市场关注的焦点之一。近几年,我国房地产行业快速进展,房地产投资额与商品房销售价格都消灭了明显的快速上涨,一些城市的房地产市场消灭了非理性上涨的状况。但是我们应当意识到,一个地区的房地产进展速度必需和当地GDP的进展周期相符合,假如房地产过快上涨,必定会带来一系列的社会和经济问题。  房地产的主要功能是居住功能,投资功能主要体现在保值增值,尽管金融的最高境界就是套利,但房地产确定不能成为套利的工具,房地产地金融工具属性需要弱化。  针对目前房地产进展过快、累积的金融市场潜在风险过大的这种状况,政府实行了相应的紧缩性宏观调控政策。这一次的宏观调控其实是协作我国的金融体系改革而来的,是对房地产行业的一次全面调控,对房地产各参与方的预期、对流淌在房地产市场内的热钱以及市场需求都做了对应的规范和调控措施。政策实施到现在,我们可以看到,此次调控已经产生了肯定的效果。市场预期发生了明显的转变,一味看涨这种一边倒的现象已经不复存在,当然也要警惕消灭全部看跌的状况;市场需求也做了分类引导,投机需求被抑制、投资需求得到了疏导、而自住型购房者的利益得到了爱护。  那么在这个宏观调控的背景下,开发商和投资者应当实行怎样的对策呢?  对于开发商来说,首先就是应当回归到市场本原上来,勤练内功,做好产品。房地产行业有一项最基本的属性,就是土地。在目前土地供应收紧的状况下,开发商要做的就是要精耕细作,尽量为土地施肥。在产品品质、客户服务以及顾客满足上多下功夫,尽量做到每一单位的土地都能产生尽可能多的附加值,以达到企业效益的最大化。  第二,开发商还应当留意分散企业经营风险。建立企业地域组合,在不同的城市进行房地产开发,以分散地域风险;建立企业产品组合,把企业产品在一般住宅、别墅、商用物业等不同物业类型上进行适当分布,以分散产品风险;同时企业还应当构筑金融组合,多元化企业的资金来源,充分合理地利用基金、信托、银行贷款及企业预售资金等融资渠道,以缓解资金链对银行的过度依靠性。  对于投资者来说,要意识到以币求货仍是主流。持有人民币与持有房产相比,很多人还是会选择持有房产,房地产投资的需求客观存在,这些投资需求应当得到适当的疏导。现在中国中西部很多城市以及长三角的二三线城市,房地产行业仍旧具有投资价值;假如能够把这些城市里品质优秀的楼盘与具有投资需求的人群匹配起来,那么第一投资需求能够得到满足,其次也可以有效缓解上海、杭州等一线城市的投资压力。  二、三线城市房地产市场的进展仍旧很不成熟,在运用产业政策对市场进行调整、把握投机比例上需要向北京、上海等较成熟地区学习,而信息化建设及房地产市场数据监控仍有待加强。因此在把人们的投资需求引导到二、三线城市的同时,也有一些值得留意的问题。首先,在投资区域的选择上,投资者不要只关注那里的新建开发区,老城区的旧区改造可能也具有较大的投资潜力;其次,在物业类型的选择上,要警惕二、三线城市的非住宅风险尤其是商业地产风险;第三,在投资二、三线城市时,要时刻留意二、三线城市的房地产进展状况。