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PAGE 1 订单地产企业创新 　　订单地产与企业创新　　一、XX订单地产概念　　XX订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。　　联合协议。经过几年进展，我们现在和全球12家跨国企业、其中8家是世界500强流通零售企业，签订了联合进展协议，商定了很多的条款，包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等。　　共同参与主要是三个方面。一是城市的选择，进哪个城市大家需要有一个协调，不能说你想去就去哪儿。第二是地块选择，我们把地选完以后要沟通，大家对地块进行确认。第三是规划设计与技术方面的对接，每一个店层高、面积、设备都要事先商定好。共同参与的结果是使我们的项目在开发之前就获得合作伙伴的认可。　　第三是平均租金。我们第一个长春商业地产项目，和沃尔玛的合同光租金就整整谈了六个多月。而且我们长春项目仅仅是个单店，后来做的综合购物中心差不多有6-8个主力店，假如照这样谈合同，可能一个项目一年时间就过去了，这就制约我们快速进展。于是我们跟全部跨国企业建议，能不能把中国的城市划定为两个等级，北京上海广州深圳等城市第一等，剩下都算第二等，一等多少租金，二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大削减。这是我们两年多时间能在中国快速进展的打算性因素。　　第四是先租后建。面积、城市、租金都确定，开工之前先签一个协议，然后再投入建设。我们把上述四个方面合在一起取了一个名字，叫做订单地产。　　我们在全国首创了订单商业地产概念，也促进了自己的进展。从2021年到现在做了两年时间，目前全国跨区域做购物中心的企业仅XX一家。我们的创新获得了市场大的空间和好的利润。假如竞争对手上来，我们已经做了很多，这样在租金的空间上，我们还有优待余地，还有与对手竞争的优势。　　二、XX为什么搞订单地产　　一是百年企业的战略需要　　XX是中国第一家提出做百年企业的房地产企业。国际上对企业有一个划分，十年以下的叫短寿企业，10年到40年的叫中寿企业，40年以上叫长寿企业。XX15年历史，已经进入中寿，基本完成了资本原始积累。企业怎么进展，还需要怎么做？这是我们必需面对的问题，我们经过争辩统一思想就是XX要做百年老店，用一个长远目标激励大家。百年企业最核心的是三个方面：首先是物质基础，然后是制度设计，第三是企业文化。企业文化是一个企业尤其是一个想做的长一点的企业用来分散人心，统领思想，持续进展很重要的东西，我在很多年前就说，人生追求的最高境界是精神追求，企业经营的最高层次是经营文化。　　制度设计大家也很清楚，没有现代企业制度保障，管理上一塌糊涂，企业不能走远。　　百年企业物质基础可以总结很多，我们集团概括为一句话--长期稳定的现金流，不但有现金流而且长期稳定。我们为什么要做购物中心，很重要的就是要追求长期现金流。XX做了15年，已经是一个品牌企业，尽管如此，我们发觉住宅地产现金流不稳定，政策制约格外大。靠什么解决稳定现金流？分析来分析去就是做收租物业。提出两个口号，一是做大项目，项目越大风险越小；二是向500强收租。依据这个思想我们找到沃尔玛，在长春做的第一个项目成功，一算帐觉得很好，一个店一年租金收几千万，由此我们打算，就照这个模式做。　　二是入世后竞争带来商业变革的要求　　中国零售业存在三大弊端。第一是体制不顺，第二是单打独斗，第三是业态单一。　　体制不顺。中国现在占主导地位的还是国有商业企业，全球零售业基本上都是私营企业在做，国有企业体制适应不了激烈市场竞争。即便现在做得好的集团，比如上海华联、大商集团和北京华联，都存在很大问题，都在进行体制改造和国有股退出，我信任五年左右中国国有商业会基本退出零售竞争领域。　　单打独斗。中国零售业每个店基本都是单打独斗，现在全球零售业最大特点就是连锁经营，从区域连锁到国家连锁到全球连锁，这是今后商业进展最主要的方向，只有连锁才能做到集中选购，才能降低价格，才有竞争力。沃尔玛家乐福为什么厉害，就是集中选购，每天平价。　　业态单一。中国商业很少有适应现在人们一站式购物需求的综合购物中心。加入WTO后中国对全球开放零售业，随着跨国零售企业的进来，国际上流行的业态已经开头进入中国。XX建一站式购物中心，适应了人们的需要，适应现在商业业态变革的形势要求。上海、沈阳、宁波XX的购物中心，每一个项目有八至十个主力店，有百货、超市、家居、多厅影院、美食广场、图书超市等不同业态，再加上一、二百家小的服装店，花店等等。每个购物中心有很大的停车场，老百姓进这个店，把这个店逛完，一天时间都不够，它可以满足不同层次不同年龄段人群的购物需求。这种业态我信任会是中国商业业态最主要的进展态势。　　三是订单地产适应跨国企业经营规律　　大型企业跨国跨地区进展基本是租店经营，比如美国百盛集团、中国生疏