充分认识项目的前期可行性研究重要性.docxVIP

第 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 1 页 充分认识项目的前期可行性研究重要性 一、现在有不少的房地产开发项目存在的问题。主要表现在以下几个方面：  1、开发大环境很好，但项目小环境问题不少；  2、项目定位难度较大，方案反复作多次，一是项目投资人不满足，二是与城市总体规划冲突；  3、有的项目建好以后市场不能接收。  究其缘由是开发商对拟开发地块讨论不够造成的。项目可行性论证制造的学问与信息量在整个项目运作中占有相当大的比重。经过广泛的调研，能够立项的项目仅占全部考察项目的5%以下，经过调研，绝大多数项目将被取消。而能够打算项目是否立项的关键性文件就是“项目可行性论证相关报告”，项目可行性性论证相关报告与项目总结报告并称为项目学问与信息的两大仓库，对组织学问库的扩大与充实具有重大意义。可行性论证阶段在时间维上对应于项目全过程中的规划阶段，在规律维上对应于项目全过程中的问题提出、建立评价指标体系以及项目分析三个阶段。项目可行性论证相关报告依据供应对象的不同，可分为项目可行性讨论报告、项目评估报告、商业方案书、投资价值分析报告等几类。  二、项目可行性讨论  项目可行性讨论是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。依据项目的大小与不同类型，从浅到深，项目可行性讨论包括一般机会讨论、特定机会讨论、方安策划、初步可行性讨论和具体可行性讨论几大块。  1、一般机会讨论 鉴别与进展投资机会、形成投资意向，供应可供选择的项目进展方向和投资领域。包括地区讨论、部门讨论、资源讨论、政策讨论等内容。  2、特定项目机会讨论 主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会讨论更深化、更详细。包括市场讨论、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。  3、方案策划 依据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性讨论的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标；总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容；总体方案规划，有布局、规模、指标等内容；各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容；方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步讨论与论证等内容。  4、初步可行性讨论 对项目进行初步的论证和估量，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关讨论与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产力量，有市场猜测、经营渠道、价格、销量等内容；资源投入量分析，主要有建设与运行过程的资源需求；选址，有地点选择、场地选择等内容；项目总设计，主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容；收益估算，主要有经济性、技术性、环境结论等内容。  5、具体可行性讨论 在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和状况做详尽、系统、全面的调查、讨论与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行猜测和评价，是项目评估和决策的依据。主要包括总论，主要有背景、必要性、依据和范围需求猜测；项目规模，主要有国内外需求、力量、竞争力、技术经济分析等内容；资源状况，主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容；项目实施条件与地点选择，主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容；设计方案，主要有范围、方法、进度、工作量等内容；组织建设方案，主要有机构设置、人员招募与培训等内容；投资估算与资金筹措方案；社会及经济效果评价；环境评价，主要有爱护、影响等内容。  三、项目评估  由第三方依据政策、法规、方法、参数和条例等因素，从项目的国民经济、社会角度动身，对项目的必要性、条件、市场、技术、环境、效益  等进行全面评价，推断其是否可行，审查可行性讨论报告的牢靠性、真实性和客观性，为审批项目供应决策依据。 评估依据有项目建议书、批准文件、可行性讨论报告、申请报告、初审看法、有关协议文件等内容；评估程序主要有成立评估小组、资料审查分析、调查分析、论证、编写评估报告、争论修订、专家论证会、出具评估报告等步骤；项目评估内容主要有项目概况评估、必要性评估、条件评估、方案评估、标准评估、进度评估、效益评估、费用评估、风险评估等内容；评估报告内容大纲主要有项目概况、具体评估看法、总结建议等内容。 四、商业方案书与投资价值分析报告  1、商业方案书 明确表述项目供应的产品或服务、有利或不利条件、进度、风险，方案等信息，为项目管理供应分析基础和信息沟通依据，指导今后项目实施工作，增加各相关方