房地产设计各阶段成本精细化管控管理办法.pptx

设计各阶段成本精细化管控管理办法 目的 规范产品设计决策流程，创造性价比最高的产品，形成有较强竞争力的经济性 的产品。 范围 涵盖、项目拓展（可行性）、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计， 构建深化设计六个阶段；建筑、结构、安装、景观、构建深化五个设计专业。 原则 客户导向与合规：产品经济性必须基于客户导向开展，同时不得违反国家规 范、标准以及当地建设主管部门规定。 严格流程：在个阶段设计过程中，各相关部门都应按照本制度规定的流程开 展产品经济性管理工作。 充分配合：相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角 度分析，以期最佳解决方案。 外部资源协调：应做好与外部设计单位的沟通，确保设计单位在成本控制方 面给予同步配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技 术经济指标要求予以明确，并约定一定的履约奖惩措施。 4.概念 产品设计经济性是指通过产品设计过程，最终的产品成本支出能体现匹配目标 客户需求基础上的资源消耗量最小。 5.组织与分工 人事行政部负责本办法编写、修订、解释以及培训。 设计管理中心 负责对外部设计院的协调、约束、管理； 负责产品设计过程中将产品信息和时间信息知会相关部门，并充分沟通； 负责按照流程规定节点组织相关部门参加产品经济性评审会议或其它决 策方式，并按决议进行设计方案修改； 提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基 础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择。 成本管理中心;设计各阶段成本精细化管控管理办法 负责对不同产品决策方案提供经济性分析与数据结论； 负责收集其它部门提出经济性管理可行性建议，或者主动提出经济性管理 可行性建议； 负责填写《产品设计经济性管理专项会议纪要与成果表》，记录产品设计 经济性的管理过程； 反馈各阶段经济性管理效果。 营销、工程（项目部、工程管理中心，下同）、物业、客服等部门。 从各自角度，兼顾长短期支出，提出可行的产品设计经济性管理建议。 6.产品设计经济性管理流程与成果要求。 6.1 决策分级管理：根据对项目产品成本影响的重要性，对产品经济性决策分为 A、B、C、D 四级。详见：;;设计各阶段成本精细化管控管理办法 存档。 C）工作流程及测算步骤：;设计各阶段成本精细化管控管理办法 第 8 步为项目产品配比分析。当得出多种容积率产品组合方案时，需提 出若干种产品规模配比方案。根据各种产品的盈利能力，结合营销对各 种产品类型的销售量预计，综合设计、营销意见，组合出不同方案。计 算各种组合方案的大 M 值。M 值最大的方案即为盈利能力最强的方案。 【注：当营销部门认为盈利能力最强的产品类型有市场容量的约束时， 应先将该产品排到市场最大接受量，再以盈利能力顺序为主导思路排布 其它产品类型。当营销部门认为该产品类型的市场量无约束条件时，可 直接盈利能力为顺序为主导的思路排布各产品类型。】 第 9、10 步在上述各步工作最终成果基础上完成客户定位及产品解决方 案，并形成项目规划方案及单体方案； D）5 个要点： 熟悉项目基本情况：对项目的基本情况要掌握真实、详尽、清楚，如宗 地位置、现状、周边社区配套、大市政配套、规划要点、土地升值潜力 评估。成本尤为关注的有： 第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细 分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部 分不可预见费用： 第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容 积率，会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用 ，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。 可研阶段测算应使用统一的表格、体现量价分离、分摊合理、依据充分； 测算时主要参考类似项目的成本数据或已经结算项目的数据，并根据项 目实际情况，对差异部分进行调整。此阶段应尽可能充分了解项目所区 域类似产品的成本构成及价格水平，为测算提供依据； 成本测算时的各项工程量，可根据一竣工的相似的工程结算分析得出的 指标系数，通过改项目的规划指标（如建筑面积、基底面积、户数、单 元等）推算得出，如 a 按窗地比推算出门窗面积，按基底面积推算屋面 面积。涉及产品建筑形式的各项指标应与设计、工程等沟通协商；;设计各阶段成本精细化管控管理办法 测算中的单价应根据产品定位、交搂标准，参考当地工程造价计算依据、 市场行情计算得出，并适当考虑项目开发过程中的价格波动风险。;;;设计各阶段成本精细化管控管理办法 高度 单独车位面积。 车库设置 1）车库宜集中设置，减少建造成本 2）机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理 分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。