营销推广别墅区世联长沙梅溪湖国际新城复合高端社区项目策略报告.pptx

关于梅溪湖的时代理想 ——方兴梅溪湖国际新城营销策略报告——;;本项目是什么？想要达成什么目标？;;【项目营销目标】;;【营销思考聚焦】;PK市场趋势？PK同区域内竞争？PK客户需求现状？;壹● 新兴城市中心的高端项目在淡市中如何生存？;2012政策背景：地方与中央政府政策博弈期，2012年中央调控政策基本不变，但地方政策明紧暗松、限购及限价的趋松调整初现;;2012年长沙市场供求走势判断：供大于求态势恶化 受2011年淡市影响迅速进入库存去化年，高端产品库存量尤重;2012长沙市场销售现状特征：不宜盲目乐观 性价比刚需产品以价换量，销售好转；高端产品淡市依旧，当前成交主要以消化年前长期积累的老客户为主;2012年长沙房地产进入库存去化年 高端产品淡市尚未结束;2011年淡市下高端项目表现回顾：（8000元/平以上） 传统价值体系尚未打破，成熟地段仍是高端项目的最好屏障;2011年淡市中最惨痛的前车之鉴：滨江新城 在区域价值尚未深入人心之时，高端项目并不能依靠未来前景，开发商品牌与产品打造幸免于淡市，价值兑现一落千丈。;2011年淡市下高端项目价值实现依旧以传统价值体系为主，成熟地段仍是高端项目的最好屏障;贰● 同一区域的同质化高端项目如何脱颖而出？;;;一期产品：别墅+小高层，其中270-300平双拼8套200-240平联排36套，16F小高层86-165平2房3房832套;双拼户型：一线临湖，270/350平，电梯+私家泳池功能齐全，无地下室及花园面积有限，40%有限赠送，客厅挑高;联排户型：200/240平，100多平地下室+双车位+50平大面积花园+30多平阁楼，100%高赠送，餐厅挑高;高层户型：T3为主，部分T2及T4,85-95平2房，119-165平3房，N+1设计，多阳台，14-15%赠送率，竖厅设计，80%有限房率;一期展示条件：1100平营销中心+看湖园林景观大道+合院样板房，2012年7-8月份到位;;一期产品：14万方，别墅+高层，其中双拼280平10套，联排230-250平38套，高层80-130平1047套;别墅户型：双拼一线临湖280平10套，联排230/250平38套，法式风格设计，品质感较强，私家泳池设计;高层户型：T4及T5，梯户比高， 24/25F高层，80-130平2+1房，新古典主义，面积及风格相同，10-12%赠送率，85%???得房率;一期展示条件：2000平临路营销中心+园林+样板房，无湖景展示，但后期有湖岸会所展示;;一期产品：约15万方，双拼+联排+洋房+高层4大产品线；别墅以230㎡联排为主，高层以130-170㎡3房4房为主;双拼别墅： 330平28套，面积雷同，赠送60平地下室+ 65㎡花园+45㎡露台，60%高赠送率，预留电梯井，双车位，客厅挑高;联排别墅：230平149套，面积雷同，80㎡地下室+110㎡花园+多露台赠送，100%高赠送率，双车位，客厅挑高;高层：T2及T3，110-135平3房286套和160-170平4房248套，南厅设计，次卧3米以上，舒适度高，10%以内低赠送;;共享梅溪湖区域价值， 3大寡头竞争在产品、资源、配套上各有千秋，但各自的差异点不明显;叁● 当前目标客户群对本项目的需求现状？;立足整个长沙乃至湖南省的中高端改善型客户;通过访谈，可以把目标客户分为2类：财智客户+财富客户，其中首批客户为财智客户为主，财智客户牵引财富客户;财智客户;35-45岁居多，本科及以上学历为主，受教育程度高;客户 基本描述;客户 基本描述;客户 基本描述;客户 基本描述;梅溪湖的追逐者，对梅溪湖未来的发展前景具有非常高的期待，追求超越当前居住现状的领先物业;财智客户;河西地缘性客户为主，地级进城客为补充，私营业主居多;客户 基本描述;客户 基本描述;当前对梅溪湖无配套的现状较为抗拒，对未来前景忧虑繁多，很难单纯被梅溪湖牵引，而是被市场高口碑效应感动;财富客户;我们得知本项目以“财智阶层”人群为爆破点，他们是第一批揭开本项目神秘面纱之人，他们也是本项目传播的起源人，通过他们圈层相应，制造市场高口碑效益，影响财富客户;整体市场客户回顾;推高炒热区域价值！;壹● 梅溪湖国际新城的价值挖掘。;COMPANY;;更国际;更富有;更智富;针对当前长沙城市群的特征站在历史的角度和高度;;;温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区 别：年龄、财富”。你很容易就会迷失在美景中，忘了时间，有种“天上一日，地上十年”的感觉。 ——济慈;湖光山色、人文传说、诗歌、记忆、野草的芬芳， 这些就是湖区独特的魅力所在 ; 世界500强，央企，高端物业专家，600亿独运梅溪湖;;高端购物中心