（分析报告）武汉市盛鑫恒房地产开发有限公司100%股权及5400.14万元债权20201023_项目分析报告_塔米狗.docx

武汉市盛鑫恒房地产开发有限公司100%股权及5400.14万元债权转让项目分析报告 一、项目投资亮点与建议 标的企业是武汉市江夏区国资和金融工作局旗下公司武汉市江夏经济发展投资集团有限公司在2016年投资设立，主营业务为房地产开发，目前主要建设项目为位于江夏区大桥新区红旗村建设中的物业。 该项目与武汉市鑫泓锐德房地产开发有限公司100%股权及8300.14万元债权项目捆绑转让，若形成竞价，则竞价起始价为两个项目挂牌价格的总和，即25125.88万元，成交价格的增值部分按两个项目股权挂牌价格的比例进行分配。转让方可以按照经有权机关审批同意的价格购买标的企业开发建设项目的物业。标的企业持有的位于江夏区大桥新区红旗村土地目前已取得《建设用地许可证》和《工程规划许可证》，规划设计方案已取得政府主管部门同意，现场完成了部分土方、支护桩、围挡等工程，相关费用已计算到本项目资产评估报告中。 二、转让标的与标的企业基本情况 （一）项目名称与交易形式； 项目名称：武汉市盛鑫恒房地产开发有限公司100%股权及5400.14万元债权 交易形式：股权转让 （二）标的企业基本信息 公司名称：武汉市盛鑫恒房地产开发有限公司 注册地址：湖北省武汉市江夏区纸坊街文化路33号（农商行9楼） 成立时间：2016年10月13日 法定代表人：李鸿斌 注册资本：人民币100000万元 实缴资本：人民币100000万元 标的企业介绍：略 （三）标的企业股权结构 序号 前十位股东名称 持有比例（%） 1 武汉市江夏经济发展投资集团有限公司 100 （四）经营范围 房地产开发经营；房屋拆迁；园林绿化工程、市政道路工程、土石方工程、装饰装修工程、水电安装工程、地基与基础工程施工；建筑劳务分包。（依法须经审批的项目，经相关部门审批后方可开展经营活动） （五）主营业务 房地产开发 三、标的企业主营业务分析 （一）公司主营产品介绍 房地产开发 （二）公司商业模式介绍 略。 四、企业成长性分析 （一）财务情况 （二）创新发展与知识产权 无。 （三）信用风险 略。 五、公开信息 2018年12月25日，武汉市国土资源和规划局挂牌初让10宗地块，其中网上挂牌6宗，现场挂牌4宗。江夏区挂牌出让3宗地，东西湖挂牌出让4宗地，江岸、江汉、硚口古田各一宗地。此次土拍，绝大数地块延续了底价成交的节奏，仅东西湖的加油站地块竞拍了71轮，163号江夏商服地块、165号东西湖住宅地块有2轮竞拍，其他地块均以底价成交。 P(2018)161号地块，位于江夏区大桥新区红旗村，属于商服用地，该地块由武汉市盛鑫恒房地产开发有限公司底价9000万元竞得，楼面地价1806.18元/平。武汉市盛鑫恒房地产开发有限公司股东为武汉市江夏经济发展投资集团有限公司，为武汉市江夏区国资和金融工作局旗下公司。 P(2018)162号地块，位于江夏区大桥新区红旗村，属于商服用地，该地块由武汉市鑫泓锐德房地产开发有限公司以底价11780万元竞得，楼面地价1815.1元/平。武汉市鑫泓锐德房地产开发有限公司股东同样为武汉市江夏经济发展投资集团有限公司，为武汉市江夏区国资和金融工作局旗下公司。 P(2018)163号地块，位于江夏区大桥新区红旗村，属于商服用地，该地块由由中南勘察设计院集团有限公司以16270万元竞得，楼面地价1804.09元/平，溢价率0.62%。据悉湖北省交通投资集团有限公司为中南勘察设计院集团有限公司的大股东。 ………… 地块解读 江夏红旗村一口气出让3宗商服地 P(2018)161号地块位于江夏区大桥新区红旗村，土地面积12495.57平方米，商服用地，容积率为3.99，竞买保证金9000万元，起始价9000万元，楼面价1805.15元/平。 P(2018)162号地块位于江夏区大桥新区红旗村，土地面积15301.41平方米，商服用地，容积率为4.24，竞买保证金11780万元，起始价11780万元，楼面价1815.72元/平。 161、162号用地均以底价成交，竞得公司股东均为武汉市江夏经济发展投资集团有限公司，为武汉市江夏区国资和金融工作局旗下公司。 (2018)163号地块位于江夏区大桥新区红旗村，土地面积32283.15平方米，商服用地，容积率为2.79，竞买保证金16170万元，起始价16170万元，楼面价1795.27元/平。该地块由由中南勘察设计院集团有限公司以16270万元竞得，楼面地价1804.09元/平，溢价率0.62%。据悉湖北省交通投资集团有限公司为中南勘察设计院集团有限公司的大股东。 以上3宗地块成交后，地块竞得人须按照地块规划设计条件和江夏区人民政府批准的《江夏城市客厅A地块城市设计方案》对地块进行开发建设。 …………