上海建工东煦房产有限公司增资项目_项目分析报告_塔米狗.pdf

上海建工东煦房产有限公司增资项目 一、 项目投资亮点及建议 项目增资方上海建工是上海国资中较早实现整体上市的企业。前身为创立于1953 年的上 海建筑工程管理局，1994 年整体改制为以上海建工（集团）总公司为资产母公司的集团型 企业。1998 年发起设立上海建工集团股份有限公司,并在上海证券交易所挂牌上市。2010 年和2011 年，经过两次重大重组，完成整体上市。 上海建工经营业绩持续保持两位数增 长的稳健态势。上海建工作为竞争类国企，始终积极投入激烈的市场竞争，不断增强企业 经营活力，确保国有资产保值增值。2018 年新签合同额超过3000 亿元、营业收入超过 1700 亿元。经营规模在美国《工程新闻记录》杂志公布的“2018 年ENR 全球最大250 家工程承包商”中位列第9 位，在《财富》“2018 年中国500 强”中位列第61 位。 （一）项目名称与交易形式 上海建工东煦房产有限公司增资项目 （二） 标的企业基本信息 住所浦东新区航津路658 号8011 室法定代表人朱立 成立日期2009-08-06 注册资本10000.000000 万元 实收资本- 企业类型有限责任公司（内资） 所属行业房地产业经济类型 国有独资公司（企业）/ 国有全资企业 社会统一信用代码91310115692933740U 经营规模大型 职工人数0 股东个数1 （三） 股权结构 序号股东名称（按持股比例） 出资比例（%） 1 上海建工房产有限公司 （四）经营范围 房地产开发，经营，物业管理。 （五）主营业务 房地产开发。 二、 行业情况分析 1、集体土地与国有土地并轨 国有土地和集体土地，这个也是社会发展多年的一直没有认真对待的问题， 伴随土地制度的改革，集体土地未来与国有土地并轨的可能性很大，即打破了国 有土地的垄断，而大量的城市周边和城镇的集体土地将更加灵活的纳入到房地产 开发的基础要素。从这个角度来看，未来的土地价格有望受到双轨制度及供应增 加影响，“地王”减少或者不再出现。房地产的发展如果没有垄断行业的支撑， 那么一定也和其他行业的发展一样，进入正常的利润水平！其实这样的发展才是 正常渠道的发展！ 2、50 强以外企业生存空间被压缩 从行业来看，开发企业的集中度将进一步加强，未来50 强以外的开发企业 生存空间将进一步被压缩，开发企业集中之后，企业的发展路径也会得到分化， 如一些主题性地产、复合型地产将会更加清晰，如医疗地产、养老地产、旅游地 产、教育地产等等，产城模式结合城镇开发将进一步形成。 3、“弱城市”出现两极化 就是开发方向来看，伴随城市群的形成，热点城市将更加热点，城市的核心 角色更加凸显，因此核心城市的开发热度将持续，而一些缺乏人口、产业支撑的 “弱城市”将出现两极分化，出现人口流出、房价下降、产业崩溃等现象；而热 点城市人口继续流入、资源要素更加集中、城市竞争力加强，房价还有上涨空间， 同时出于人口结构和购买力、居住习惯等演变，热点城市周边将出现“精品小 镇”，这类小镇将在交通、资源环境、房价等方面占据优势。 4 、新一波买房需求 房产税、空置稅等还没有出台，未来可能从放开二胎到鼓 励二胎生育。这都有可能产生一波买房需求，也许这个周期还会是二十年。这二 十年内不大可能发展暴涨，更不可能暴跌。而是稳定的上涨，不会再有炒房的土 壤，投资房产回报率会不高，所以还是保障大量刚需购房。未来可能商品房的份 额很少，这也是价格涨不上去的原因。在租赁市场大力发展下，租房市场和共有 产权房，会使大量中低端住房人群得到保障。他们再也不用拼命购买商品房了。 5、以量取胜 以质量取胜就是说，现在的房地产市场是以量取胜，开发商想赚钱就得多卖 房子，就得盖高层，就得楼间距小，就得容积率高。这就是现在房地产的发展趋 势。而未来，是以高端住宅的概念发展房产。因为从改革开发开始，我们居民的 生活环境可以说是发生了翻天覆地的变化。从以前的小平房发展成了单元楼，从 单元楼到了大院，大院到了社区，社区到了小区，小区到了现在龙头房企开发的 生态城市。房产的发展可谓是一步步的高端化，精致化，人性化。 三、 项目风险分析 过去20年的高速发展，中国房地产的黄金时代已经过去。虽然民间对房子 的追捧度还很高，但是房地产企业的寒冬已经来临，高负债、低利润