上海新凤城市场比较法实例.pptxVIP

1 上海新凤城市场比较法实例 贵仁雅苑 新凤城 才茂公寓 君欣豪庭 中通大厦 第1页/共15页 估价对象及 内容 比较实例 比较因素 新凤城（估价对象） 才茂公寓 贵仁雅苑 君欣豪庭 中通大厦 交易日期 2010.11.30（基准日） 2010。11.20 2010.11.05 2010.11.30 2010.11.11 成交价格（万元） 待估 185.00 154.00 240 109 房产面积（平方米） 62 65 65 68 66 成交单价(元/平方米) 待估 28462 23692 35294 16515 交易情况 正常 正常 正常 正常 正常 价格类型 转让 转让 转让 转让 转让 用途 公寓 公寓 公寓 公寓 公寓 区域 因素 商服业繁华度 有较多商铺店面、繁华度较好 有较多商铺店面、繁华度较好 有部分商铺店面、繁华度一般 有较多商铺店面、繁华度较好 有部分商铺店面、繁华度一般 交通条件 较优 稍优 一般 一般 较差 基础设施及公用设施完备度 较完备，近新华医院 较完备，近新华医院 一般完备 较完备，近新华医院 不完备 离市中心距离 较近 较近 较近 较近 较近 个别 因素 环境条件 较好 一般 较好 好 较差 平面布置 较优 稍优 较优 优 一般 建筑结构 砖混 砖混 砖混 砖混 砖混 楼层 5/20 4/6 12/13 9/30 16/28 容积绿化率 1.68/35% 1.3/30% 3.5/43.1% 2.5/32.5 10/34% 装修/房龄 精装修/05 精装修/00 普通装修/04 毛坯/08 精装修/02 因素条件说明表 第2页/共15页 估价对象及 指 比较实例 比较因素 新凤城（估价对象） 才茂公寓 贵仁雅苑 君欣豪庭 中通大厦 成交单价(元/平米) 待估 28462 23692 35294 16515 交易情况 待估 100 100 100 100 交易时间 100 100 100 100 区域 因素 商服业繁华度 100 100 99 100 99 交通条件 100 99 98 98 97 设施完备度 100 99 98 99 98 离市中心距离 100 100 100 100 100 个别 因素 环境条件 100 99 100 101 97 楼层 100 100 103 101 102 容积率/绿化率 100 100 98 99 95 房龄/装修 100 98 97 97 99 平面布置 100 98 99 100 98 比 较 因 素 第3页/共15页 估价对象及 指 比较实例 比较因素 新凤城（估价对象） 才茂公寓7635.5 贵仁雅苑6426.5 君欣豪庭11140.5 中通大厦 成交单价(元/平米) 待估 28462 23692 35294 16515 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 100/100 区域 因素 商业繁华 100/100 100/99 100/100 100/99 交通条件 100/99 100/98 100/98 100/97 设施完备 100/99 100/98 100/99 100/98 离市中心距离 100/100 100/100 100/100 100/100 个别 因素 环境条件 100/99 100/100 100/101 100/97 楼层 100/100 100/103 100/101 100/102 容积率/绿化率 100/100 100/98 100/99 100/95 房龄/装修 100/98 100/97 100/97 100/99 平面布置 100/98 100/99 100/100 100/98 权重 25% 25% 30% 20% 比准价格(元) 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际) 30542 25706 37135 19243 比较因素修正表 第4页/共15页 新凤城银座 售价（万元） 205 单价（元/㎡） 31432 小区位置 杨浦区控江路1500弄 容积率 1.68 绿化率 35% 车位/总户数 470/230 房型 一房一厅 面积（平米） 62 房龄 2005 楼层 5/20 装修 精装修 朝向 朝南 交通 公交：6、70、103、220、 地铁：靠近8号线 周边配套 近新华医院，商服店面较多，较发达 环境 较好 基础设施 完备 离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里车程 物业管理费 1.63元/平方米/月 （电梯房） 估价对