上海罗伊尔置业有限公司100%股权及3194.681596万元债权转让_项目分析报告19930_塔米狗.pdf

上海罗伊尔置业有限公司100%股权及3194.681596万元债权转让 项目分析报告 一、项目基本情况 转让标的：上海罗伊尔置业有限公司100%股权及转让方对标的企业 3194.681596万元债权 转让底价：3.76 亿元 转让方：山东新华置业有限公司 二、标的企业概况 上海罗伊尔置业有限公司是山东新华置业有限公司的全资子公 司，注册资本9932.016万元，注册地址为上海市松江区华哲路260 弄13号，主营工业厂房出租，现有员工2名，2018年公司所在厂区 被划至综合保税区内，公司核心资产为保税区内一工业地，临近高速 公路，交通便利。 三、主要财务指标 2018年度审计报告数据 营业收入 （万元） 营业利润 （万元） 净利润 （万元） 411.630000万元 -831.360000万元 -838.360000万元 资产总计 （万元） 负债总计 （万元） 所有者权益 （万元） 27052.180000万元 13714.120000万元 13338.050000万元 审计机构 瑞华会计师事务所 （特殊普通合伙） 2019-10-31财务报表 营业收入 （万元） 营业利润 （万元） 净利润 （万元） 191.280000万元 -538.010000万元 -538.010000万元 资产总计 （万元） 负债总计 （万元） 所有者权益 （万元） 16389.870000万元 3589.830000万元 12800.040000万元 四、核心资产概况 上海罗伊尔置业有限公司核心资产为位于松江工业区自贸区的 一类工业用地，位于西泖泾路，总面积近7万平方米。 综合保税区是经国务院批准，设立在内陆地区，以虚拟港口为依 托，在特定区域内，具有保税港区功能的海关特殊监管区域。执行保 税港区的税收和外汇政策，集保税区、保税物流园区、出口加工区、 港口的功能于一身，可以发展国际中转、配送、采购、转口贸易和出 口加工等业务。它是除自贸试验区外，开放层次最高、优惠政策最多、 功能最齐全、手续最简化的海关特殊监管区域。 未来，松江经济技术开发区将瞄准世界科技前沿领域和顶尖水 平，构建活跃的创新创业环境，实现园区科创能力和关键技术领域的 不断突破；优化和升级现有产业体系，推动优势产业不断向价值链高 端延伸，加速推进先进制造业和现代服务业的融合发展；牢牢把握创 新要素，促进人才、金融等资源在经开区的集聚；推动园区创新功能、 产业功能和城市功能的融合，将园区建设成为“全球引领、开放创新、 市场推动、龙头凸显”的多功能综合性产业园区。 五、行业分析 （一）行业现状 2018年，上海市认真贯彻国家 “因城施策”的房地产调控要求， 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，坚持“房 子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持“两个不是权宜之计”不 动摇，因地制宜，精准施策，保持房地产调控政策的连续性和稳定性， 确保本市房地产市场平稳健康发展。 在全国房地产调控从紧基调不变的背景下，本市加强市场监管， 实施了规范企业购买商品住房等精细化调控措施，投资投机性购房需 求得到有效抑制，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。房 地产市场呈现开发投资低位增长、房屋新开工面积小幅增加、销售面 积略有回升的态势。 1.房地产开发建设总体平稳 (1)房地产开发投资低位增长 2018年，全市房地产开发投资低位增长，完成投资4033.18亿元， 比上年增长4.6%。从全年走势看，房地产开发投资呈现总体平稳、 低位波动态势。1-2月的投资增速(10.1%)为全年最高点，此后总体 保持平稳，增速在3.0%～5.3%区间波动(见图1)。2018年，本市房 地产开发投资占全市固定资产投资的52.9%，比重同比下降0.3个百