购物中心前期规划基础.pdf

购物中心前期零售物业规划思路 前言 • 购物中心目前在我国迅猛发展, 已成为零售业的重要组成部分 • 由于缺乏购物中心经营管理服务方面的经验,导致大量购物中心经营惨 淡甚至中途夭折。 • 如何发挥购物中心各项功能，实现购物中心的最大价值，购物中心的 前期规划和零售物业管理尤为重要。 规划设计阶段的重要性 • 在规划设计阶段，经营管理的意见和建议多专注于物业的硬件方面。 • 因为规划设计一旦获得通过并付诸实施，建成后的物业中如有不科学、不实 用的 “硬伤”将给未来的管理工作带来极大的不便，甚至会加大管理成本。 • 而面对这种缺憾，经营管理公司或 伍是很难去改变的。 • 因此，管理团 在物业规划设计阶段，应与发展商和设计单位密切配合，从 使用者和消费者的角度，对规划设计提出专业的意见和建议，使设计理念在 未来的经营管理中得到延伸，达到统一。 • 同时管理团 还应以设备管理、成本管理、人员管理和安全管理为出发点， 结合项目所在地实际情况，多角度、全方位权衡未来的管理方案。 目录 • 一、购物中心选址框架 • 二、购物中心外部环境规划 • 三、购物中心的体验性规划 • 四、购物中心内部动线规划 • 五、购物中心店铺规划 • 六、5A法则及参考要点 一、购物中心选址框架 地域考虑 • 适合的位置和地形是购物中心开发的先决条件 • 无论是待选地块或是已选地块，都必须进行评估。 • 评估的内容包括： – 区位、可达性、地形、公共设施、周边交通和环境等。 • 此外，国外通行做法是购物中心在未取得主力店租户或核 心租户的租约之前，是不会开工兴建的。 – 因为主力店租户或是核心租户的场地需求对购物中心地块的选择、 规划面积的大小、购物中心的主题、停车场配置等有着决定性的 影响；并对后续的室内布局、租赁计划、租户组合、财务安排也 会有很大的影响。 • 所以在不合适的地点建一个购物中心，会导 购物中心先 天不足，也是对城市土地资源的浪费。 交通条件 • 良好的交通条件，即可达性，是地块选择的重要前提。选 址必须保证顾客方便、安全地出入，如果待选地块或是已 选地块不能让顾客方便、安全、顺畅地出入，就必须设法 改变这一状况。对购物中心地块交通的设计和再设计，管 理团 前期需要专业的交通顾问的建议。 • 此外，购物中心还要考虑自驾车顾客，步行而来的顾客 以及有组织的游客等，所以地块周边和内部的微循环交通 规划以及舒适、便捷的停车场规划相当重要。 二、购物中心外部环境规划 购物中心主题及外部特征 • 购物中心主题可以理解为购物中心的定位和租户组合，并 通过外观形态设计和建筑特征表现出来，以增加其识别性 和吸引力，这就是购物中心的可视性。 • 一个成功的购物中心外部可视性应具有以下特征： 1. 建筑和建筑群经过统一的规划，具有统一的概念和主题，为租户 提供舒适的经营空间； 2. 通过园林、景观、环境、灯光、标识等元素的精心规划和设计， 创造一个有鲜明特色的、令人向往的、安全的购物环境； 3. 室内外标识清晰，后勤区域、设施与营业区域、设施分开。 提高购物中心的外部可视性为建议重点 • 从特征形成于购物中心的规划设计阶段，作为经营管理应遵循这些设 计原则，从细部入手，对购物中心的外部设计提出专业的意见和建议。 • 许多购物中心实际上是综合物业项目中的一部分，而综合物业项目的 各组成部分在形式上和功能上精心设计、高度整合，服从于一个主题 和规划。 • 管理建议应结合建筑、园林、水景、环境、灯光、标识专业公司的建 议，针对不同项目的经营理念和管理特征，在与设计师充分交换意见 的基础上， “勾勒”出一个有鲜明主题特色的购物环境，提高购物中 心的外部可视性。 三、购物中心的体验性规划 体验经济 • 体验性