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北奥产品策略报告 北京市房地产产品描述 （本段图片较多，所占内存大，故删去） 发展计划方案 * 分阶段发展策略 本案具有约90万平方米的开发量，综合各方面因素，分阶段发展是必然的。 * 分阶段发展原则 * 项目限制 本案开发量大，九块用地共约79.28公顷，开发量按控规可达至95万平方米，对 于投入的资金和项目的开发条件均有较高要求。 1. 本案的开发条件还没有全部具备，1-4 号地块进入详规设计阶段，已初步 具备开发条件，而5-9号地块在土地使用功能转换手续上还没有完成； 2. 投资额上，本案的启动资金应控制在一定范围以内。 * 市场依据 近两年北京市各类住宅施工与竣工面积均在 1000 万平方米以上，也即上市的住 宅在 10 万套左右，而目前市场还不能将其全部消化，住宅空置率仍相当高。近两年 新开项目也不断增加，令市场的竞争加剧。所以本案各阶段的开发量和开发时间，必 须符合市场需求。 * 北京一般大型项目的一年开发量大约在 12-15万平方米； * 按北京的居住规模和户型设计特点，首期推出少于 1000 套时，市场影响力会减弱，而对生活配套 设施的配置和经营会比较困难。 * 分阶段原则 1. 综合考虑地块内部区位的成熟度，挑选成熟度高的位置作为第一、第二阶 段的发展用地； 2. 各阶段发展用地面积初步考虑目标市场的容量，特别是第一阶段的开发 量； 3. 各阶段发展用地的划分基本上不改变规划的路网； 4. 各阶段在开发中能连续推进，不出现隔断； 5. 分阶段开发希望达至如下目标： A. 首阶段开发能顺利进入市场缝隙，会聚人气； B. 逐步抬高各阶段的住宅类型档次，改善居住环境，期望通过品牌的积 累和居住质素的改善来获得超额利润； C. 各阶段公建的安排主要依据控规条件和各阶段居住人口的规模而定， 并参考了部分开发案例的经验以提高其实际操作的可能性； D. 根据本案档次的定位，并且参考了区域房地产市场的特点及寻找的市 场缺口，建议使用如下几种住宅类型： * 2-3 层联体别墅（TOWNHOUSE），2-4 联，设置车库，保障每户至 少一个车位，平均户型面积约220㎡； * 4 层双复式公寓（豪华多层），首二层带私家花园，三四层带屋 ㎡ 顶花园，一梯两户，平均户型面积约 175 ； * 5或6层普通住宅，一梯两户，顶层坡屋顶，平均户型面积约120 ㎡； * 9层小高层电梯 （1部）板式住宅，一梯两户，首层架空，地下停 ㎡ 车场，每户一个车位，平均户型面积约 140 。 * 分阶段发展计划 * 阶段划分 根据分阶段原则，本案分为五个阶段，如下： 1. 第一阶段（2、4号地块） 由于地块手续较快而场地已完成土地平整，视觉识别较好；且其紧邻东坝乡的中 心区，位于城市规划干道（东坝中路）旁，是本案商业价值较高的地块，有