某年度房地产行业投资管理知识策略.pptVIP

* * * 3. 调控难改供求缺口 * 收入增长：推动潜在需求转化为现实需求 无论从全国范围来看，还是北京、上海，人均可支配收入近年均保持10%左右的增速，未来继续看好，成为推动需求从潜在转化为现实的动力 资料来源：国家统计局，各城市统计局，海通证券研究所 1998-2007年我国人均可支配收入 1998-2007年北京、上海人均可支配收入 第二十五页，共三十五页。 3. 调控难改供求缺口 * 人均储蓄存款：比收入更强的需求引擎 资料来源：国家统计局，各城市统计局，海通证券研究所 考虑到灰色收入的存在，人均可支配收入并不能完全反映居民的收入状况，从人均储蓄余额来看，居民的购买能力更为可观 上海2006年人均储蓄存款是人均可支配收入的2.3倍 1998-2007年上海市人均可支配收入与储蓄存款 第二十六页，共三十五页。 4. 规模化生存 * 如上所述，卖方完全垄断的土地市场格局，决定了住宅市场供不应求将长期存在 因此，房地产行业的平均利润率将继续超越其他行业，这也是我们继续看好房地产行业的根本原因 行业内各个公司的利润率将趋于一致 （1）招拍挂制度的实施；（2）土地增值税的加强清算 除了个别肩负城市建设使命的公司，如天鸿宝业、金融街、陆家嘴等公司之外，多数公司难以再因地价低廉获得超额收益。在行业内各个公司利润率趋于一致的情况下, 规模扩张成为房地产公司发展的关键因素 行业平均