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高层楼宇机电设备管理 2、在人流量少的地方，杜绝有“长明灯”现象，尽可能避免不必要浪费（物业的成本控制，就是从点点滴滴的节约中做起）。对于绿化带的景观灯和小区四周的路灯，在保证适中亮度的前提下控制照明灯数，定时器的时间都是随季节变化而进行调整。 3、加强宣传教育，让所有的管理人员都有节能意识，杜绝浪费。 高层楼宇机电设备管理 2012年1月 高层楼宇机电设备管理 高层楼宇机电设备管理 高层楼宇配置的设备不仅数量多，而且复杂程度高、技术性强，管理难度大，关键的是设备在高层楼宇所占的地位十分的重要，配电设备好比是人体心脏、供应给设备的电能好比是血液，其它设备好比是人体的各器官，缺了哪个器官都不行。设想如果你住的大厦，停水、停电或是停电梯，对你有什么感触？ 正因为它的重要性，所以要求我们在日常设备管理中，以科学的管理程序和制度，按技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理。 高层楼宇机电设备管理 操作程序必须科学、规范，管理制度必须严谨、执行必须严格，责任必须明确、落实必须到人（如中央空调操作程序上，开机时先开冷却塔、冷却泵，再次开冷冻泵，最后才是开中央空调主机，操作错误会给设备带来严重的后果；责任制方面，值班人员必须对当班的设备负责、各岗位的维修人员对所管辖的设备负责、班长对监管失职负责），每班都有值班记录、设备运行要有运行记录、维修要有维修记录（记录是最能反馈管理好坏的依据，也是最直接的技术性资料，好比是人的病历，通过记录可以了解设备历年来的运行状况，曾有过什么疾病，并根据设备运行状况制定维修计划）。 高层楼宇机电设备管理 在创优考评时，设备考评组考查的就这两项，首先到现场查看设备的管理是否到位，如制度上墙，设备清洁，设施齐全，操作人员对设备操作规范，设备运行良好，无异常情况；其次是检查平时的工作记录完整，档案管理到位。 一、高层楼宇的设备分类（重点讲述这些设备在日常的管理）： 高层楼宇机电设备管理 1、 供电系统 1、1高低压配电设备（高压环网柜10KV、变压器10KV/400V、低压配电柜、楼层强电井配电箱） 1、2高层楼宇供电负荷为二级负荷；新楼盘接管时，核算配电容量是否满足深圳今后20年发展需求，设备计量表的安装是否合理，对于一些不常运行的设备，应设一个总表，减少用电底度。 1、3高层楼宇配备发电机组，供公共通道事故照明、电梯、消防设施设备、车库、设备房照明等重要负荷用电。停市电时，消防规定，发电机应在30秒内起动。 1、4制定停电应急处理措施，包括停电通知住户的要求。 高层楼宇机电设备管理 对于长期运行的设备，平时是无法停运的，将如何管理？如变压器，技术要求是允许温升55℃，设备房最高温度要求40℃，如果变压器绕组最高温度控制在95℃内，则变压器连续运行20年没什么问题，但变压器绕组温升到120℃时，还不加以重视，则变压器寿命仅有2.2年，这说明温度对设备寿命影响是极大的。但现在大厦的重要设备大都设计在地下室，如何保证通风良好呢？将平常关严实的设备房敞开，加装带沙网的铁门，一头引入室外风，一头加装排风，设备房敞开一来设备通风改善，二来也让业主能了解我们所管理的设备。 高层楼宇机电设备管理 对供电设备的维修保养，除了平时的点检，根据用电负荷情况，每年至少进行一次全面检查、清理，锁紧母线及开关接线端螺母，清理开关设备的卫生；每五年全面检修一次，包括拆开开关进行修理，清扫积碳，检查开关触头扣合情况，绝缘老化程度。供配电设备检修一般在设备低峰期进行，因为天凉负荷低，各种紧固螺丝有可能松动，检修方法采取分段停电、分段检修，把停电影响减到最小。 高层楼宇机电设备管理 对于长期不运行的设备，将如何管理呢？如发电机，对这些平时不运动设备，应定期带它出来历练历练，不然就会锈死，规定每两周手动试机一次、每季带负荷试机一次，每次开机前都应检查燃油、机油、水、电瓶电压是否正常； 从安全用电的角度考虑，用户室内开关配电，每户不少于5位。 高层楼宇机电设备管理 2、 运输系统（电梯） 分有客梯、货梯、消防梯、自动扶梯； 分低速梯（＜1m/s）、快速梯（1m/s≤v＞2m/s）、高速梯（≥2m/s）、超高速梯（≥4m/s） 高层楼宇机电设备管理 2、1现在大厦电梯配置大多分单双层梯、并联群控电梯，单双层梯最大优点是节省候梯时间，发展商减少投资成本，并联群控电梯最大优点是省电，现商业用电0.87元/度，并联后可节省近半的电费。 2、2电梯运行管理，载货时指定专用货梯，也可用消防梯做临时货梯。但消防梯做货梯存有安全隐患，载货时影响消防响应时间，消防电梯设计从首层到顶层运行时间不超过1分钟。 问：在火