工业化、城镇化与房地产长期需求.docxVIP

工业化：全国工业产能布局的三轮变迁 工业化→人口流动→城镇化→房地产中长期需求 房地产需求有两大根本特征：其一是属地固定，其二是居民收入稳定增长。什么样的地区能够持续吸引人口流入并固定在本地工作，同时还能提供稳定增长的收入前景？工业生产需劳动力与固定的生产资料相结合，同时唯有制造业高级化能够以技术进步带动内生性的收入增长，也就是说，只有持续升级的工业化过程，才能吸纳人口向本地持续稳定流入，以此为基础叠加衍生性的第三产业需求和供给增加，才能够获得中长期维度下城镇化不断推进的根本动力，从而创造持续稳定增长的房地产需求。工业化、城镇化与房地产长期需求之间的根本逻辑，符合我国“双循环”新发展格局转型战略路径，也符合全球经济发展史多次证明的道理：只有制造业高级化才是一个经济体持续赶超的唯一路径，非贸易部门本身不具有工资定价的锚，难以脱离工业体系独立存在。近二十年来国内各区域间工业化、城镇化进程此消彼长，很大程度上与其房地产需求的巨大差异相契合。 中国泰国韩国马来西亚日本 阿根廷德国 巴西美国陷阱 中国 泰国 韩国 马来西亚 日本 阿根廷 德国 巴西 美国 陷阱 中等收入 域 阱的关键区 等收入陷 跨越中 40 35 制造业增加值 制造业增加值 / GDP（%） 25 20 15 10 5 0 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 55000 人均GDP（2010年美元） 国家统计局，  全国工业产能布局的三轮变迁，地产需求也呈现同步变化 而从 94 年以来，我国工业产能在全国的布局发生了根本性的变化，由 94 年初 的更多向东部、京津冀+东北地区集中，变成了当前更多向东部、中部地区集中。94 年以来，我国整体工业增加值/GDP 比例经历了先上行、后下行的过程，而在此过程 中，东部地区工业增加值/GDP 的比例持续高于全国水平，截止 2020 年也高达 33.5%，但京津冀+ 东北地区由 94 年超过全国水平，逐步下行至 2020 年 25.1%，低于全国 水平 5.8 个百分点，工业产能转移的现象非常明显。与此同时，中部地区由 94 年明显低于东部和全国水平，呈现出较强的赶超势头，于 2011 年达到 45.6%，超越东部成为工业化程度最高的地区，虽然此后有所下行，但也整体稳定在接近东部地区的水平。 图 2：各地区工业增加值/GDP（%）变化：京津冀地区持续下行，东部地区偏强，中部逐步赶超 东部 京津冀+东北 中部 西部 全国 50 45 40 35 30 25 20 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 国家统计局，  而工业产能大的历史阶段性的转移过程，可以依据各地工业增加值在全国的占比划分为三轮变迁，也相应决定了商品房需求的三轮转移。工业产能的集中最终均会带来商品房需求的集中，而工业产能的转移亦会带来商品房需求的逐步退潮。下面我们从各地工业增加值份额的视角可以梳理出更清晰的结论。 图 3：各区域工业增加值占比（内圈-外圈依次为 94年、04 年、12 年、20 年） 图 4：各区域商品房销售面积占比（内圈-外圈依次为 04 年、12 年、20 年） 京津冀+东北, 21.0% - 17.0% - 14.3% - 11.0%  京津冀+东北, 18.8% - 21.4% - 8.7% 东部, 47.3% - 36.4% - 41.2% 西部, 16.0% - 14.2% - 17.8% - 18.6%  东部, 48.7% - 53.4% - 48.3% - 51.1%  西部, 20.4% - 25.1% - 27.6% 中部, 14.3% - 15.4% - 19.6% - 19.2% 中部, 13.5% - 17.1% - 22.5% 国家统计局， 国家统计局， 1）94- 03 年：改革开放后东部沿海地区工业快速布局、承接外需，全国工业产能向东部地区集中，老工业聚集的北方工业增加值占比持续下滑。92 年邓小平同志南巡讲话后，东部沿海地区率先开始转变经济发展方式，通过加快布局工业体系的途径，承接广阔外需，即使在此期间遭遇东南亚金融危机的短期冲击，但工业产能加快布局的趋势并未被扭转。在此过程中，全国的工业体系布局呈现出明显的向东部沿海 地区集中的趋势，东部地区工业增加值占比由94 年48.7%持续上行至04 年53.4%。同期京津冀+东北地区工业增加值占比由 21.0%回落至 17%。