第五部分房地产项目控制系统教学课件.pptVIP

第五章 房地产项目控制系统 内容提要 房地产项目控制系统概论 房地产项目的进度控制 房地产项目的成本控制 房地产项目的质量控制 房地产项目合同控制 房地产项目安全保健与环境保护控制 5.1 房地产项目控制系统概论 （一） 房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制——指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 作用： 贯彻计划意图 补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统 （二） 房地产项目控制的基本要素 房地产控制的基本要素 房地产控制的对象 房地产控制的主要内容 进 度 控 制 成 本 控 制 质 量 控 制 安全与环境保护管理 合 同 管 理 实施程序安全稳定性 项目管理任务各方面 各 个 生 产 要 素 项目结构各层次单元 5.2 房地产项目进度控制 （一）项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查室及进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原来计划，直到工程竣工、交付使用。 (二) 房地产项目控制的范围 项目的各个阶段 项目的各个组成部分 项目的所有工作 影响进度的各项因素 （三）房地产项目进度控制主要任务 阶段 任务 设计前的准备阶段 确定贡其总目标 编制项目总进度计划 编制准备阶段向西工作计划，并控制该计划的执行 施工现场条件的调研和分析等。 设计阶段 编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行 编制详细的出图计划，并控制其执行。 施工阶段 编制施工总进度计划，并控制其执行 编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。 （四）房地产项目进度控制过程 （1）采用各种控制手段保证整个项目及各个项目分部工程活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程活动的开始和结束时间及完成程度。 （2）在各控制期末（如月末、季末、一个分部工程阶段结束）将各活动的完成程度与计划对比，确定整个项目的完成程度，并结合工期、生产成果、劳动效率与消耗等指标，评价项目进度状况，分析其中的原因。 （3）对下期工作做出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，制定调整进度的措施，根据已完成状况作新的安排和计划，重新分析、调整、完善工期网络计划，预测新的工期状况。 （4）对调整措施和新计划做出评审，分析调整措施的效果，分析新的工期是否符合目标要求。 （五）房地产项目进度控制方法与措施 进度 控制方法 关键线路法（CPM） 计划评审技术 管理技术方法 进度控制的措施 组织措施 信息管理措施 技术措施 合同措施 经济措施 5.2.2 进度拖延原因分析及解决措施 （一）进度拖延原因分析 工期及相关计划的失误。 边界条件的变化。 （二）解决进度拖延的措施 增加资源投入，如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量 重新分配资源，如将服务部门的人员投入到生产中去，采用加班或多班制工作 减少工作范围，包括减少工作量或删去一些工作 提高劳动效率和劳动生产率 将部分任务转移，如将任务分包或委托给另外的单位，将原计划由自己生产的结构构件改为外购等 改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系，如将前后顺序工作改为平行工作，或采用流水施工的方法 修改实施方案，例如将现浇混凝土改为场外预制、现场安装。 5.3 房地产项目成本控制 成本构成 房 地 产 项 目 成 本 销售 成本 销售过程中发生的费用支出 开 发 成 本 土地费用 前期工程费用 建筑安装费用 基础设施费用 公共配套设施费、 开发间接费等 1．房地产项目成本的构成 2．房地产项目成本控制的特点 成本控制的综合性 成本控制的全面性 成本控制的微观性 3.房地产项目成本控制的原则 设置科学的成本控制目标 设计阶段投资控制是重点 变被动控制为主动控制 经济与技术结合是成本控制的手段 4.房地产项目成本控制的内容 项目策划阶段的成本控制 设计阶段的成本控制 发包、施工阶段的成本控制 施工阶段的成本控制主要工作包括： 1）编制成本工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务； 2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象； 3）对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更； 4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证； 5）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据；