“稳地产”再接再厉，建议持续超配.pdfVIP

本月报告精选之一：按揭利率下行还有多少空间 报告主要观点：  按揭利率持续下行，放款速度加快。近期菏泽、广州等地城市下调房贷利率，1月5年期LPR时隔21个月后再次下调。根据贝壳研究院 数据，2022年1月重点监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点，自2021年9点高 点以来连续4个月下行；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。  基本面压力仍存，按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善，但1月新增居民中长期贷款同比仍降21%，2月前18天重点城市 日均成交同比下降41.5%，市场下行压力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照“政策—信贷—信心—楼市—房企—投资”的路径逐 步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段，我们认为无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为纾困政策， 盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未 来有望延续改善。  按揭端潜在下行空间广阔，距历史低点超100bp。从央行数据来看，2021Q4全国个人按揭综合成本5.63%，为同期5年期LPR的1.21倍， 上浮比例为2009年以来最高水平。对比2009Q2和2016Q3两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距，当前按 揭利率对应平均下降空间分别为2.23pct和1.27pct，潜在下行空间依旧充足。按照总价100万、首付5成、按揭利率5.63%，30年按揭， 按揭利率分别降10、30、50、100个bp，对应月供下降比例分别达1.1%、3.3%、5.4%和10.7%。  二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键。从2014-2015年、2018-2019年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率 下行约7个月左右。根据贝壳数据，2021年9月本轮按揭利率已经见顶，按照7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐步企稳。但 是2014-2015年年我国仍处于快速城镇化过程，市场需求依旧旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019年并未出现大规模的房企流动 性危机；我们预计本轮市场信心修复的时间或更长，若后续需求端政策未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端企稳进一 步延后。  更多报告内容参见： 《地产杂谈系列之二十九：按揭利率下行还有多少空间》 3 本月报告精选之二：从产品变迁看万达广场发展 报告主要观点：  万达广场历经三次变迁，已成长为全球最大商业品牌之一：万达广场于2000年首次开发建设，经20余年发展，已完成三次产品变迁。截 止2021H1累计开业万达广场380座，规模全球领先，出租率97.7%，排名靠前。  从自行开发到管理输出，轻资产思路日渐清晰：第一、二代万达广场主要对购物中心零售铺位分拆销售，现金回流规模有限，资金压力 下缓慢推进。两代万达广场累计开业12座，其中3座第一代万达广场、5座第二代万达广场已出售。第三代万达广场开创“城市综合体” 先河，以开发物业销售支持投资物业现金流，以投资物业聚客力提升开发物业品质与销售规模。单项目整体现金流平衡，伴随房地产上 行周期，实现规模拓展加速。2014年万达广场累计开业突破100座，2013-2015年万达销售排名跻身行业第三、第四名。2015年起万达 开始探索轻资产业务，主要为房地产周期波动加大、去化难度提升下的主动选择。轻资产项目采用收益分成模式，享有20-40%项目净 收益比例。借助轻资产扩张，万达广场实现二次扩容，第100座到第300座万达广场开业用时5年，明显低于第1到100座 （12年）。  全域覆盖，体验升级，多业态趋势逐步明朗：第一、二代万达广场受限单一购物中心，人口吸引力有限，主要依靠城市中心商圈力量发 展。第三代万达广场 “城市综合体”模式可打造独立商圈，位置选择不再囿于中心城区，形成全国各区域、各城级覆盖能力。轻资产万 达广场选址视输出管理项目而定，灵活性进一步提升。2021H1万达广场进入城市204座，已完成由区域扩散、城级扩散推动的全国化布 局。业态方面，第一、二代万达广场零售为主，第三代及轻资产万达广场体验优先，四代万达广场呈现简单线下消费向沉浸式消费体验 转变。当前万达