第四章房地产开发融资.ppt

第三节　债券融资 债券的基本原理 １、概念 ２、特征：偿还性、流通性、安全性、收益性 ３、分类 　①根据发型主体不同：政府债券、金融债券、公司债券 　②根据有无抵押担保：信用债券、担保债券 ４、股票与债券的异同 相同点：都属于有价证券 　　　　　都可以流通转让 区别：①性质不同 　　　　②收益不同 　　　　③承担风险不同 　　　　④享有权利不同　　　　 房地产上市企业发行债券的相关法律政策要求 《公司法》：只有国有独资企业，或由两个国有独资主体设立的有限责任公司才有发行资格；公司净资产不少于3千万 《可转债管理暂行办法》：发行公司近三年，尤其是最近一年是否做到现金分红；上市公司近三个会计年度加权平均净资产利润率平均在10%；上市公司在债券发行前累计债券余额不得超过净资产额的40%；近三年平均可分配利润是否足够支付可转换债券一年的利息，是否有足够现金偿还到期债务的计划安排；公司主营业务是否突出，是否在同行业中具备竞争优势，在可预见的未来，公司有无较强的成长性和明确的业务发展目标；公司募集资金是否有足够好的预期回报并使用在公司主营业务上。 《企业债券管理条例》：债券发行由审批制改成审核制。 　审批制：国家批项目，然后确定额度，最后才发行债券。 　审核制：企业自报项目，然后由专业机构对其进行审核评估，最后国家对合格企业批准发行债券。 上市融资和债券融资的比较 对投资者的吸引力：债券＞股票 筹资成本：债券＜股票 对公司管理层的影响：债券＞股票 是否偿还本息：债券偿，股票不偿 案例分析－2019年中国金茂股份有限公司企业债券 　　　经国家发展计划委员会批准，2019年中国金茂（集团）股份有限公司企业债券在京正式发行。 　　本期债券发行规模为10亿元人民币，为10年期固定利率品种，年利率为4.22％，每年付息一次，到期一次还本，信用级别为ＡＡＡ。本期债券采用实名记账方式发行，使用由中央国债登记结算有限责任公司统一印制的托管凭证。发行期为20个工作日。　 本期债券具有较高的投资价值，发行人经营状况良好。金茂集团主营的中华第一高楼金茂大厦运营状况良好，大厦出租率高，经营收入和现金流稳定增长，2019年公司主营业务收入10.13亿元人民币。金茂大厦已成为上海的标志性建筑。优良的有形和无形资产为本期债券的偿还提供了保证。 本期债券由中国建设银行上海分行提供不可撤销担保。 特　点 2019年国内首只获批企业债券 首次由商业银行提供担保的债券 首次用来偿还旧债的企业债券 票面利率高 房地产上市公司再融资的解决途径 业绩决定一切 灵活运用多种再融资工具 利用经营实力和品牌优势吸引海内外投资目标 第四节 海外融资 外资的分类及其投资特点（按地域划分） 1、来自港、澳、台的投资 2、欧美地区的投资 3、新加坡和东南亚地区的投资 外资参与我国房地产行业的特点 投资地点集中 投资物业以高档为主 倾向于整栋购买，长期持有经营 欧美投资者倾向于以结盟方式进入市场，香港投资者倾向于单独与当地企业、政府谈判 我国房地产行业利用外资的现状分析 合同利用外资（亿美元） 实际利用外资（亿美元） 2019年 134.9 59.5 2019－2019年均增长率 16％ 0.03％ 近年外资加速进入中国市场的原因 市场环境与投资机会的吸引 新兴市场对外来投资者组合投资需求的满足 逐渐清晰可控的房地产投资风险 外资进入中国房地产行业的影响 积极影响： ①改善房地产企业资本结构，推动优势企业持续发展 ②促使资本运行更为灵活，避免投资风险的波及 ③提高房地产企业经营能力，促其成熟发展 ④提供众多房地产金融工具和投资理念，促其不断创新 消极影响： ①可能存在投机炒作，获取暴利 ②集中投资区域，影响地区经济安全 对策措施 鼓励外资进入中国房地产行业 严格监控在房地产业活动的外资流向 重视控制和防范外资风险 第五节 房地产信托 房地产信托概述 1、信托的起源和发展 起源：英国USE制 发展：美国现代信托业 信托的原理 信托＝信任＋委托 核心：财产 基础：信任 方式：委托 涉及关系人 委托人：指提出办理信托业务、让受让人按其要求进行管理或处理的人，也是信托财产的所有者。 受托人：指接受委托人的要求，按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人，在现代信托中即为信托机构。 受益人：指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人，也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下，受托人不得同时是受益人；此外，法律禁止享受某些财产权的个人，也不能作为受益人。 信托的特点 信任为本 财产权的转移性 利益的他益性 收益分配的实绩性 房地产信托的内容 房地产