戴德梁行-大中华区写字楼供应需求核心趋势：需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 (1).doc

大中华区 写字楼供应/ 需求核心趋势 需求保持旺盛，但部分市场 未来供应持续加压 2021年4月 1 目 录 2020大中华区写字楼核心趋势 摘要 报告介绍 大中华区甲级写字楼 大中华区甲级写字楼 当前发展 未来趋势 1 4 5 6 六大 北京 上海 深圳 写字楼市场 写字楼核心趋势 写字楼核心趋势 写字楼核心趋势 16 18 24 30 广州 香港 台北 要点总结 写字楼核心趋势 写字楼核心趋势 写字楼核心趋势 36 42 48 53 摘要 过去一年，新冠疫情等因素给市场带来了不确定性，大中华区写字楼市场的供应和需求端都受到不同 程度的影响。截止到 2020 年四季度，大中华区 20 个主要 城市的核心区甲 级写字楼存量达到 59,794,319 平方米， 比 2019 年四季度存量同 比增长 6.5%。大中华区主要 城市核心区写字楼净吸纳量录得 821,370 平米，环比上涨 65%。其中，台北和深 圳分别以 2.6% 和 24.5% 的核心商 圈 空置率，成为大中华区一线城市中空置率最低和最高的城市。在二线城市中，杭州的核心商 圈 空置率最低，为 12.8%，而长沙核心商 圈 空 置率最高，为 45.2% 。 2021 年将是 优质写字楼项目涌入大中华区主要 市场的高峰期。据统计，约 33,924,163 平方米的未来供应计划于 2021 年至 2025 年间 入市，其中，大部分项目坐落在非核心区域。 许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的非核心板块，去中心化趋势的发展有望进一步发展。 鉴于经济情况、政策导向、新冠疫情及其带来的居家 / 远程办公热潮，展望未来，与世界其他城市相比，大中华区优质写字楼的需求更快地恢复到疫情之前的水平。其中，在部 分城市的写字楼市场，净吸纳量甚至保持正增长。此外，在新冠疫情的影响下，商 业、社会和生活方式发生了变化，加之政府政策指导，这些变化为以下行业带来了新的或是潜 在的业务机会： 金融行业； o 电信、媒体和科技行业； o o 医疗健康行业。 2021 年，联合办公行业将进一步稳定，进入成熟发展阶段，这也有助于进一步稳定大中华地区写字楼市场的租赁活动。 从大中华地区的各个主要 门户城市来看 ，2020 年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。到 2021 年，我们预计许多因素（包括总体经济状况，政府政策和各个城市的发展规划） 将有助于继续推动写字楼租赁需求： 1 北京 上海 深圳 2020 年，受新冠肺炎疫情的影响，部分项目的推迟入市 致使北京全市甲级写字楼市场新增供应达 837,375 平方 米，较 2019 年全年下降 17.7%。 2020 年全年，上海甲级写字楼市场共迎来 875,463 平方 2020 年，深圳共迎来 76.2 万平方米的新增供应，且新供 米的新增供应。其中 42.3% 落在核心商 圈 ，另有 57.7% 应均位于核心商 圈 ，其存量增至 601.8 万平方米，非核心 位于非核心商 圈 。 商 圈 存量维持在 26.8 万平方米。 四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北 京写字楼市场租赁需求延续了二、三季度的回暖态势， 全市季度净吸纳量为前三季度总和的 2.56 倍，达 21.59 万平方米，至此，北京全年写字楼整体市场净吸纳量达 30.0 万平方米。 虽然一季度整体市场受到疫情影响表现低迷，但在 2020 年全年，上海甲级写字楼市场表现抢眼。全年净吸纳量 随着 二季度疫情逐渐得到有效控制，市场租赁活动逐渐恢 复，下半年市场一扫之前的阴霾，需求伴随供应的刺 激得 达到 463,217 平方米，相比 2019 年同 比上升 71.3%。 到释放。2020 年深圳全市甲级写字楼全年新增同 比上涨 其中核心商 圈 净吸纳量占到 25.9%，非核心商 圈 占到 42.28%；吸纳量录得 403,284 平方米，较 2019 年同 比 74.1%。内资企业仍是 支撑上海写字楼市场的首要 力量， 上涨 296.37%。 租赁面 积约占到整体市场的 63.4%。外资企业租赁面 积 在北京市政府 2020 年 9 月发布的《北京市促进数字经 占市场 36.6% 的比例。 内资企业仍是 深圳甲级写字楼市场租赁需求的主力，全年 济创新发展行动纲要 （2020—2022 年）》中提到，到 内资企业租赁面 积占总量 93%，外资仅占 7%。除受疫情 2022 年，北京将打造成为全国数字经济发展的先导区和 疫情已经改变了一些我们熟知的社会行为。因而整体行 影响外资租赁活动保持谨慎 外，以科技行业为代表的内资 示范区，数字经济增加值 占 GDP 比重 将达到 55%。未来， 业结构可能会局部洗牌，部分行业可能会在短期内快速 企业快速扩张发展是