山东滨州莱钢建设中海城一期营销策划报告.docVIP

在海中泱 在水一方 ————莱钢建立中海城一期营销筹划报告 易居中国 2021年8月  目录 前 言 第一章 我们面临的环境分析…………………………………………………5-7 一、滨州市场宏观环境…………………………………………………… 5 二、别墅市场宏观环境…………………………………………………… 5 三、区域内市场特征……………………………………………………… 6 四、工程所处环境总结…………………………………………………… 7 五、对于工程现阶段营销思路的考虑……………………………………… 7 第二章 工程SWOT分析………………………………………………………8-12 一、工程优势〔Strength〕分析……………………………………………8 二、工程优势〔Weakness〕分析……………………………………………9 三、工程时机(Opportunity)分析…………………………………………10 四、工程威胁(Threat)分析……………………………………………… 11 五、工程SWOT分析总结………………………………………………… 12 第三章 工程定位……………………………………………………………13-27 一、工程客群定位……………………………………………………… 13 二、产品价格定位……………………………………………………… 22 三、案名建议…………………………………………………………… 23 四、工程整体市场定位……………………………………………………26 五、工程一期市场定位……………………………………………………26 六、工程一期形象定位……………………………………………………27 七、工程推广语及卖点提炼……………………………………………… 27 第四章 我们要做的工作……………………………………………………29-42 一、充分认识一期的重要性……………………………………………… 29 二、地盘包装…………………………………………………………… 30 三、售楼处包装……………………………………………………………32 四、样板区包装……………………………………………………………33 五、产品品质提升建议…………………………………………………… 35 六、交房标准的细节处理………………………………………………… 36 七、产品外部景观环境的提升…………………………………………… 37 八、物业效劳形式建议…………………………………………………… 38 九、关于整体推广节奏的考虑………………………………………………39 十、开盘的时机……………………………………………………………40 十一、开盘前详细工作安排…………………………………………………41 第五章 销售执行………………………………………………………………43-60 一、营销推广的总体理念……………………………………………………43 二、一期销售阶段的划分……………………………………………………44 三、销售阶段详细动作分解…………………………………………………47 四、工程一期阶段推广费用预算…………………………………………… 58  本报告的相关附件： 附件1：滨州市场宏观环境分析……………………………………………60 附件2：区域市场分析…………………………………………………… 65 附件3：目的客户分析…………………………………………………… 81 附件4：工程定价体系说明……………………………………………… 88 附件5：滨州当地的主要推广通路………………………………………… 94 附件6 售楼处物料清单 …………………………………………………100  前 言 本报告的原那么与思路： 本报告的原那么与思路： 1、实现目的客群对本工程的高度认可； 2、实现本工程产品的有效提升； 3、提升本工程在滨州房地产市场中的影响； 4、工程一期的成功销售对于工程整体的开发运作至关重要；  第一章、我们面临的环境分析 一、滨州市场宏观环境 房地产市场观望气氛已经呈现全国态势。从对滨州本地房地产市场的调查来看，滨州房地产市场的观望态势也进一步增强，将严重影响本工程去化速度。 “四环五海〞的组团式格局已经形成，将来滨州市区的开展方向将向西开展，以中海为中心区域的新城市将成为滨州市将来几年的重点开展方向。 05年后房地产开展速度放慢，由于土地本钱的不断上升，开发收益出现理性回调，但有实力的规模性开发商将会从获得更多的市场时机。 滨州城市化进程程度低，城市开展进程滞后，导致了市场容量小，购置力有限，限制了滨州房地产市场开展速度。 区域内人