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关于土地招拍挂制度的若干思考 关于土地招拍挂制度的若干思考 一、土地招拍挂制度的由来和影响 20________2年5 月国土资部发布第11号令，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有 土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住 宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让；20________4 年,国土资部颁布第71令,关于继续开展经营性土地使用权 招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,规定 20________4年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行 招拍挂制度,即所谓的”831”大限. 至此，土地招拍挂制度基本上开始得到刚性的落实。 经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着 深远的影响,一方面招拍挂制度提高了土地的使用率，可以防 止暗箱操作、体现了公平的原则;另一方面现行的土地招拍挂 制度存在程序不严谨、商业规则不完善、工业用地的招拍挂公 开程度不够等三大问题,对于经营性用地的招拍挂制度探索研 究有必要深入进行. 土地招拍挂制度是通过土地市场竞价 形成土地价格的一种市场机制，充分体现了市场机制在土地利 用中所呈现出来的重要作用。实践表明，在土地利用中招拍挂 第 1 页 共 13 页 有利于土地资价格的明晰和形成，是土地资的一种较好的交易 形式，有利于建立一个公开、公平、公正的土地市场。但是， 土地作为最基本的公共资、最基本的民生需求品，在社会中理 应具有其独特的地位，不能完全任由市场自发形成。也就是说 土地招拍挂过程中，如何使土地价格充分体现国家应有的意志 和执政理念，促进土地集约节约利用、进而成为国家宏观调控 管理国民经济事务的一种手段，不能不认真地予以研究。 因为土地招拍挂制度意味着土地市场交易的根本性的变 化，而这种变化对土地资管理而言无疑是一次巨大的变革， 即：国家对土地资的管理从办理出让手续的审批管理变为：① 利用市场手段公开配置土地资；②影响土地价格，使土地理所 当然地成为国家公共管理、公共政策的一部分，成为名副其实 的宏观调控的手段；③参与土地价值分配，进而保证实现土地 价值的“涨价归公”。可以认为土地招拍挂制度是土地资管理 由单纯的审批管理转向审批、调控等其他综合管理的必然。 二、实施土地招排挂制度的优点 (一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞 争。 土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地 储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的 科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目 第 2 页 共 13 页 性，有效防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以 及由于规划不当造成的宝贵土地资的浪费。 政府通过招拍挂的方式推出地块，以城镇中长期发展规划 和城镇土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计 划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信 息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制 度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平 性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标 书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公 平竞争。 (二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政 府对城镇土地的管理能力。 土地是全社会宝贵的公共资， 土地招拍挂制度并不是简 单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地 出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土 地的管理能力必然大大提高。 首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发 展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数 量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场 中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计 第 3 页 共 13 页 划是完善城镇土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的 科学性，促进城市土地市场的规范和完善。 其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开 发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计 划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力， 就必须对拟出让土地进